〈从九龙城重建计划破解区更新迷思〉.PDFVIP

〈從九龍城重建計劃破解市區更新迷思〉 楔子 若非從電台聽到九龍城區重建的消息，也不會想到近在咫尺的九龍城即將變天。後來 經過九龍城的地產鋪，赫見樓價暴升。再細想，樓價暴升的背後，也代表著九龍城的社區 內涵會隨著一連串的重建優化，磨得只剩下相片和回憶。面對九龍城即將面目全非的未來， 還有什麼隱憂我們還未發現呢？政府為此重建方案特意嘗試採用新式平台增加資訊透明度 和溝通，效用又有多大呢？ 九龍城以內 百年文化，僅餘空殻 舊區無法取代之處在於鄰里間的人情味，無論是在街上和路人打聲招呼，還是在小店 因不夠零錢而賒下的帳，都是這些傳統墟市的美麗。所謂文化保育，重點就是要保留這些 居民原有的生活模式。政府的重建方案中指出九龍城舊區一帶的部分建築樓齡較長，在結 構上或會有危險，因此需儘快復修，這點我們不可否認。但重建過程中，政府欲保留一部 分歷史建築作保育，其保育的方針是保留外觀具價值的建築設計的同時，對內部進行復修 改建，同時表示「因部分建築過份殘破，故會復修以吸引遊客」，不免令人擔心龍城舊區 的戰前唐樓會否變成另類豪華版唐樓。文化保育不應停留在將有歷史價值的建築物外殼全 部留下，文化內涵卻隨著經濟發展而褪色。這種「活化」不但丟棄了原本歷史建築的內部 特色，更丟棄了這些建築與社區的連繫。灣仔和昌大押內部被地產商蠶食，打造高級餐廳 The Pawn ，失去建築物本來的意義、社區氣息和連繫。沒有生活氣息的歷史建築，只是徒 有其表的空殼，内裏的文化內涵早就掏空。即使開放，也如沒有鹽的白粥，品之淡而無味， 又何來歷史文化保育之言呢？ 犧牲龍城，成就啟德 九龍城重建工程旋即上馬，與啟德發展計劃不無關係。除了沙中線是啟德重點發展項 目外，發展地下購物城也是啟德發展計劃的重點。政府有意在九龍城區設置地下購物城出 口，將來待沙中線正式落成後，兩區可利用購物城互通，人流量勢必大升，同時帶動周邊 消費活動，促進商業發展。加上九龍城區已有的道路交通網絡尚算完善，窩打老道、公主 道和亞皆老街等九龍區主要道路，可達性高，惟美中不足的是未有鐵路覆蓋。 另外，啟德地區發展潛力龐大，地產商早已覬覦毗鄰的九龍城區，密密收購區內舊樓， 或騰空地皮等待升值 ，或重建成私人住宅出售。例如恒基地產大舉吸納了馬頭圍道196 至 202 號，以及紅磡機利士南路2 至50 號項目，共涉及134.4 萬平方呎樓面。二手樓市場的 大部分物業呎價甚至已飚升至上萬元。九龍城地區樓價上升勢必帶動啟德地區內的地產市 場也蓬勃發展，就協同發展而言是名符其實。但試想想，九龍城區與啟德發展區的發展方 針、文化內涵、居住群體截然不同，採取同一種發展，會強行改變了九龍城區自然發展的 路徑，失去社區特色之餘，也令九龍城區成為啟德發展計劃下的犧牲品。 優質環境，服務小眾 九龍城市區更新強調「以人為本」，創建優質生活環境。發展項目通過重建舊樓，改 善社區硬件設施，刺激舊區經濟，無疑能為九龍城區注入新動力；惟九龍東發展計劃以硬 件主導，經濟為首，多項計劃都是為了吸引更多遊客，例如美食街、地下購物城等，優先 考慮的並非該區居民，而是遊客及在周邊地區經濟發展中獲益的小眾，犧牲了原住戶的生 活圈子。我們可預想，此等優質生活環境或最終只由部分人佔有。 近年本港樓價飆升，市民置業困難，穩定樓市及樓價成為政府政策重點，九龍城的住宅項 目發展卻與此大相徑庭 。近年地產商積極吸納土地儲備，涉及九龍東各區，其中以恆基地 產持有的舊樓數目最多，其次是長江實業 ；以恒基地產2013 年首季的新盤曉譽為例，呎價 超過2 萬。舊樓以這種模式重新發展，樓宇更新後樓價將上升至非區內原住戶可負擔的程 度；九龍城環境有所改善，惟樓價高企將抺殺原區重置居民的可能性。加上現時區內的小 業主及租戶權益又未獲充足保障，以其樓換樓政策為例，政府在收購單位時只會計算該物 業的實用面積，但業主日後購買同區單位，則要根據其建築面積計算買入價，變相大屋搬 細屋，未有考慮小市民對住屋的需求。在此看來，政府的九龍城重建計劃根本未能惠及區 內原住戶，享有優質生活的權利轉到新搬入的私人樓宇居民身上，政府言之鑿鑿的優質生 活難免會成為了空頭支票。 九龍城區經濟以小商戶為主，政府的重建計劃卻未有照顧其實際需要。重建計劃中， 土瓜灣十三街一帶被劃為「重建優先範圍」，該地段有二百多間車房和零件店，政府卻建 議用多層式工廈來重置這些店鋪，卻沒有提及任何計劃的實際運作，令其可行性成疑。車 房東主也沒有任何保障。另一方面，租戶租金上升，支出上升逼使租戶另覓鋪位，甚或退 而求其次，結束生意。例如位於衙前塱