商河嘉源逸居竞标报告教学幻灯片.ppt

商河嘉源逸居竞标报告;目录; 市 场 分 析;商河房地产市场分析;1、区域概况;2、近年来商河经济发展情况;3、房地产业在商河经济发展中的地位和作用。;第二部分房地产宏观分析;;2、商河县房地产市场发展现状;规模分析;客源分析;户型偏好分析;购房目的分析;竞争对手分析一：御泉名城;位 置：明德路;位 置：油区办酒店南临滨河路以东;竞争对手分析四：齐鲁水郡温泉岛;;竞争对手总结及启示：;本地县级居民十大住房习惯 购房积极性高，但以自住为主，投资为辅，投资意识不强烈； 对地段和价格因素极其敏感； 普遍喜欢正南正北，户型方正的房子； 家庭感强烈，喜欢安定而不喜欢漂泊，并认为房子是家庭的基础； 家庭、血脉关系较重，喜欢与父母、亲属居住位置较近的位置置业； 习惯于攒钱而不喜欢超前消费，大部分人不喜欢贷款消费； 对于居住环境，有一定的身份认同感。比如喜欢政府、学校周边； 注重礼节、面子，房子往往可以给其带来心理与精神满足； 不喜冲动，购房谨慎稳重。较发达地区更加多疑； 口碑传播效果大于任何广告宣传。;　　经过市场分析，我司认为对我项目有几点启示值得借鉴： 产品方面： 以90平米左右的两室和1１0平米左右的三室为主力户型，产品当多样化。 控制成本，以保证价格的竞争力； 避免出现过大和过小的极端户型； 严格保证建筑质量，保证市场美誉度； 通过园林运用、产品附加等手段提升项目竞争力； 赋予项目概念以保证在市场上脱颖而出。;策划推广方面： 必须采取快进快出的销售策略以降低风险； 赋予项目崭新的概念以确保市场独特性； 应注重项目形象建设与核心竞争力建设，以提升项目品味、树立品牌美誉度； 开发商品牌建设与项目推广同步进行，通过项目提升开发商品牌价值； 走低成本、高效率推广路线，兼顾形象与业绩。; 项 目 定 位;第一部分 地块及SWOT分析;拿地分析： 从三四线城市拿地几要素来看： 项目不临近工厂、污染河流等，没有较大的环境污染状况； 基本没有拆迁工作； 项目交通通畅,但到达学校、商业、医院三个主要配套距离较远，属于新区项目； 周边已开发项目带动了地块的成熟。 地块不存在口碑缺陷，县级市场口碑缺陷对项目具有致命的负面影响； 当地房地产开发未出现严重过量； 地块本身本身不具有太多的可操作独特性。;第一部分 地块及SWOT分析;第二部分 定位的依据和原则;1、寻找商河的HCLD项目（定位线索一）;2、地块价值分析（定位线索二） ;地产概念之流派;小结： 　　现代地产营销中，单一的营销概念无法支撑项目的品牌价值。更无法完成本项目的双重战略任务。基于本项目的实际，我司建议，本项目在营销推广中应建立以文化为核心价值的复合营销概念！;小结： 　　即使在未来的商河市场，单一概念越来越无法承受项目尤其是高端项目的需求。以文化为核心的复合概念成为项目定位推广的必然之路。;如何与本区域的其他项目形成差异化？;4、开发商的素质能否支持这一产品（定位线索四）;;第四部分 项目定位 一、产品定位 二、价格定位 三、客户定位 四、推广主题定位 ;客观性——从市场需求角度出发，使产品获得更大的竞争优势， 占据更有利的地位。 差异性——从创造产品的差异化出发，使产品展现独特的个性， 易于分辨。 穿透性——从客户角度出发，唤起并确立产品在消费者心中与众 不同的位置。;案名; 最大限度缩小超小户型及大户型的比例，以最大限度降低成本和销售风险； 一期部分项目交房标准为简单装修； 以90多平米的两室和120平米的三室为主力； 采用落地飘窗，最大限度扩大采光面积； 丰富户型品种，包括跃层、复式、错层等多种形式； 点式建筑保证采光与通风； ;　　隐蔽式衣橱设计，高2.1米，增加实际使用面积，而不计入建筑面积;产品定位原则 增加项目卖点； 彰显项目独特性； 适度领先原则； 直接促进成交； ;建议一：先配合售楼处 做好小区入口处;建议二：将地段东边的河改造成项目的景观河。;建议三：梯次复制，本土改良。;兴建具有良好融入性的中心广场，加强休闲及健身功能。;建议四：注意细节的处理。;以细节感动客户：空调机位、邮箱等设计整齐统一美观。;第一，贯彻低开高走， 频密拉升的原则， 对市场进行充分的引导；;价格支持点;三、客户定位;综述： 　　本项目是一个规模较大的项目，就决定了其必然包括商业、高档住宅、普通住宅等多种产品。相应其客户群也必然是覆盖范围较为宽泛，年龄、学历、工作等均涵盖广泛。;四、推广主题定位;形象示范稿：;形象示范稿：;形象示范稿：; 产 品 建 议;第一部分：规划设计分析;第二部分