房地产经济周期阶段分析.PDFVIP

房地产经济周期阶段分析 范俏燕 （西南财经大学中国金融研究中心，成都，610074 ） 摘要：房地产泡沫破灭对金融稳定性有很大影响，包括流动性风险、信用风险、抵押物法律风险及系统性 风险等。本文通过对金融风险关注的重点--房地产经济周期的阶段及其表现进行探讨，提出金融支持和房 地产波动之间的关系，并对今后国家如何制定合理的金融政策和产业发展防范风险提出一些有益的建议。 关键词：房地产；泡沫；经济周期；金融风险 引 言 20 世纪 80 年代末 90 年代初期经济合作与发展组织中的发达国家和新兴工业化国家， 经历了类似的房地产周期波动，在房地产发展经历了繁荣阶段后，又都出现了泡沫现象，其 中以日本泡沫经济、美国经济萧条和东南亚金融危机最为典型。 从实际上看，20 世纪 80 年代末 90 年代初日本出现房地产泡沫，1992-1993 年我国出现 海南、北海房地产泡沫，1997 年开始的东南亚金融危机中，房地产泡沫破灭是其形成的主 要原因之一。这些经济事件极大地影响了本国、本地区甚至全球经济的发展。当前，我国又 出现房地产业发展过热现象，房地产价格、房地产投资、商品房空置率持续上升，政府及部 分专家学者认为房地产泡沫已经出现，并制定了挤压泡沫的相应措施。然而，房地产业内人 士及一些专家学者认为，房地产业发展过热并不等于泡沫形成，目前判断泡沫的指标还不是 很成熟、科学，如果盲目采取一些所谓制止泡沫的措施，将会严重影响今后房地产业乃至整 个国民经济的发展。这也从一个方面说明认识和掌握房地产的经济周期和阶段，为预测、识 别房地产泡沫提供科学的技术手段，也对维护国民经济健康运行有重大现实意义。 基于此，本文通过对金融风险关注的重点——房地产经济周期的阶段及其表现进行探 讨，提出金融支持和房地产波动之间的关系。为考察房地产建设过分依赖金融支持导致房价 上升的机理，进一步细分有投资投机者和没有投资投机者两种情形，构建模型对比研究。 一、房地产经济周期的阶段及其表现 与宏观经济一样，房地产业在实际经济运行中也存在着较为明显的周期波动现象。20 世纪 80 年代左右，房地产周期作为一个相对独立的研究领域进入一个蓬勃发展的阶段。由 Gott1ieb(1976)较早地系统分析了不动产周期， Hen A. Phyrr ，Roulac ，Bom(1999)等房地产 经济学家分别从宏观（着重于国家、世界或区域范围内)和微观(着重于城市区域、次级市场 或物业位置范围内)两个角度，利用空置率、通货膨胀率、房地产价值、租金等指标，采用 系统动力学模型、租金增长率和租金分布模型等多种模型和方法，探索房地产周期波动及其 机理。虽然理论界对房地产经济周期的定义有各种各样不同表述，但对房地产经济周期波动 的表现形式还是相同的。一般认为：房地产经济周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩 过程，在这两个过程中又可分为四个阶段:复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和 萧条阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张 过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰;当收缩过程转为扩张阶 段过程时，房地产经济达到萧条阶段的最低点，即波谷，从而再进入新一轮的循环。 （一）复苏与增长阶段 在房地产周期波动过程中，承继萧条(波谷)而出现的复苏与增长阶段，一般会经历较长 的时间。这一阶段对应的主要特征为： 1.复苏阶段初期 房地产供给仍大于需求，购房者在满足自用的前提下进入市场，总体上看交易量不大， 价格与租金水平处于较低位置，房价已经明显止跌企稳并开始缓慢上行。这一时期房地产投 资量不大，房地产投机者也基本不存在。 2.复苏阶段中期 经过一段时间的恢复，特别是在宏观经济复苏的影响下，房地产的需求开始上升，房地 产供求关系开始逐步改善，现楼购房者逐渐增多，并带动期房的销售；房地产交易量有所增 加，同时由于建筑成本的增加，房价有所上升，房地产开发投资逐渐增多。随后由于房地产 需求趋旺，进一步刺激房价回升，建筑成本和楼价呈上升趋势，交易量的不断增加也推动房 地产开发的上升，市场加速复苏，少数房地产投机者开始入市寻找机会。 3.复苏阶段后期