苏州商圈分析及地铁商业研究.ppt

区域酒店物业多集中在观前片区、临顿路、凤凰街及平江路两侧；根据淡旺季入住率及最大容纳量可估算酒店一般流动性人口约10979人。 分布： 酒店物业相对在区域东南面更为密集；其中：星级宾馆主要集中在干将路、人民路、十全路及平江路上，均为城市主干道或能级较高的商业街；经济型连锁、精品酒店多分布于人流较多的次干道与商业街，如道前街、十梓街、临顿路及观前街西北角； 普通宾馆、招待所多集中于临顿路、凤凰街上； 数量： 区域内酒店分布较为密集，其中星级酒店19家，经济型连锁酒店25家，普通宾馆、招待所等33家，总计各类酒店77家； 流动性人口估算： 按照不同酒店等级的客房数及最大容纳量，可估算出淡旺季的平均入住人数，取其平均数值，即可估算出本区域内酒店一般入住人口数约10979人。 星级酒店 经济型连锁、精品酒店 普通宾馆、招待所 密集区 密集区 密集区 酒店等级 数量 客房数 最大容纳量 旺季入住率 淡季入住率 旺季入住人数 淡季入住人数 平均入住人数 星级宾馆 19 3279 4263 100% 50% 4263 2132 3198 经济型连锁酒店 25 2800 5040 100% 70% 5040 3528 4284 普通酒店、招待所 33 3135 5733 92% 30% 5274 1720 3497 合计 77 9214 15036 — — 14577 7380 10979 区域分物业市场研究/酒店分布及酒店人口 本区域内除商业物业外，还包含住宅、办公及酒店等物业；经对这三种物业承载的人口测算得出：本区域内潜在商业消费人口总数约为16.6万人。 居住人口总数约118220人 办公人口数约36503人 酒店流动性人口约10979人 16.6万 人 区域分物业市场研究/总结 注：以上数据截止于2011年 ≈ PART 4 案例研究 国家 项目名 体量 通道 简介 日本 中央公园地下商城 5.6万㎡ 8m 日本最大的地下商业，设置29个出入口，2个下沉式广场； 新加坡 CITY LINK MALL 6万㎡ 7m 位于新加坡市中心延伸区，连接多个甲级写字楼、酒店及商业区； 加拿大 伊顿中心 37万㎡ 10m 连接两个地铁站点，三座写字楼，一座大型购物中心； 香港 青衣城 4.6万㎡ — 青衣城一个以海洋为主题的大型商场，地下一层以餐饮机休闲娱乐为主，是连接巴士站、地铁站的交通枢纽点。 香港 APM 5.6万㎡ — 商场以年轻人士为主力消费群，创新夜行零售概念模式经营，为顾客提供一个玩乐不分早晚的潮流汇点。 国外地铁商业通常体量较大，以大开间、大中庭及下沉式广场体现空间感；香港地铁商业结合上盖物业联合开发，地上地下商业功能互动性高； 案例借鉴/国际案例特点 根据消费者结构、物业条件及物业类型等因素，本次案例研究将选取国内地铁商业发展较成熟、与本项目物业条件、物业类型相近的上海案例为主要研究对象。 案例借鉴/国际案例特点 案例业态共性借鉴 我们从上海地铁商业的优秀案例中，提炼出六个最具代表性的，并对其进行业态相关分析，以提炼出国内目前地铁商业业态配置共性及规律。 项目 香港名店街 伊美时尚广场 迪美商城 五番街 上海小马路 香黛广场 站点形式 枢纽型 枢纽型 枢纽型 枢纽型 枢纽型 节点型 楼层分布情况 地下一层商业 地下一层商业 地下两层商业；地下三层停车场； 地下一层商业 地下一层商业 地下一层商业 体量 4500㎡ 7144㎡ 49557㎡ 5000㎡ 5000㎡ 2500㎡ 档次 中高档 中档 中档 中高档 中档 中档 业态基本设置 业态：零售、餐饮、服务；业种：零售中休闲服装、饰品、包袋、玩具居多；餐饮类轻餐饮居多； 服务类ATM机； 业态：零售、餐饮、服务； 业种：零售中服装、饰品居多； 餐饮中轻餐饮居多；服务类以ATM、便利店为主； 业态：零售、餐饮、服务、娱乐； 业种：零售类服装、饰品、美甲、小礼品、玩具居多；轻餐饮为主；ATM提款机、便利店；娱乐类有玩具机； 业态：零售、餐饮、服务、娱乐； 业种：零售类食品、家居、个人护理居多；餐饮类美食点心店为主；服务类ATM机、便利店；娱乐类有世嘉华瀚游艺城； 业态：零售、餐饮、服务； 业种：零售以服装、饰品、家居、化妆品等居多；轻餐饮为主；服务类以便利店、ATM机、美发为主； 业态：零售、服务； 业种：零售以服饰、饰品为主；服务类有美甲、ATM机； 主力品牌 VERO MODA，ONLY，BAXTON，烫画王，爱家家饰 赛百味、星密码、零缺点 城市生活、屈臣氏 无印良品、卡乐士 绣布庭、都可茶饮、宫村沙龙 指秀、健康美甲 案例借鉴/业态共性借鉴 案例共性提炼共分为五大类：项目体量、楼层分布、商品档次、业态配置及主力品牌。 地铁商业常规业种配置共性 零售类 服饰、饰品