丽江客栈运营策划方案.doc

丽江·束河 XX精品高端客栈 运 营 计 划 书 目录 第一章 项目介绍………………………………………………………..1 第二章 市场调研目标人群及分析………………………………… 2 第三章 设计装修风格…………………………………………………8 第四章 项目特色………………………………………………………10 第五章 经营思路………………………………………………………13 第六章 营销推广………………………………………………………16 第七章 投资收益及回报……………………………………………..19 第八章 关于风险及退出……………………………………………….. 20 第一章 项目介绍 客栈作为“度假”的实物载体，所提供的将不只是“住”的功能这么简单。住不同的客栈，体会“生活在别处”的新鲜、放松、舒展、安静祥和。这种生活是跟日常生活完全不一样、“非常态”的；不是因为去某地游玩、商务而客观需要的暂时栖身之地，是人们希望体验，而主观选择的一种生息修养方式。在这种前提下，“住”反而是被弱化的功能，客栈的气场、情调、氛围等等一切能让人身心舒展、有别于日常生活感受的元素，才是它最大的意义。 客栈，是为了让客人们，在住家之外，有个具有家庭气息、不像酒店那么冰冷的度假、休闲住宿的地方；或者，让客人们，在旅游时，有个还算有格调有点温馨却又不贵的地方。 客栈，更像是“别墅”的替代品。在大众不能普遍拥有休闲度假的第二居所、第三居所的情况下，让大众可以短期的享用一个具备休闲度假的、性价比还可以的家庭式居住场所。客栈和酒店的区别，主要是规模、家庭软性风格、轻度&自助式服务。客栈更体现了对传统居住文化基因唤起。有天有地，院落和园景，自助聚会的公共空间，独具特色的房间风格，非奢类消费和价格。按吸引特色 客栈类型 吸引点 代表性客栈 纯住宿型 满足基本的住宿和安全卫生需求，价格便宜 丽江2005年以前的客栈；大部分初级的客栈 观景型 依山傍水，或紧邻风景区，有观景阳台，具备良好的观景视角 丽江阅古楼 个性主题型 主题鲜明，每间客房都不一样，建筑、室内设计、装饰等都极具特色 如花间堂 服务制胜型 提供热情友好的个性化服务、院落式的公共交流空间、并有小型的特色体验项目，如手工等 如丽江的纳西妈妈风情客栈、瓦蓝客栈 总结个性化客栈和服务型客栈是未来趋势 按投资规模 客栈投资额总体呈现小规模特点，在成熟区域有快速增长趋势 客房数量 —— 大多为30间以内 客房面积 —— 大多为10-30平米，则客栈面积一般为400-1000平米（客栈一般都有较大的公共空间）。 投资额 —— 单间客房投资2-10万，客栈投资总额一般在万，根据有差异，根据是否自有房产有差异 区域 客栈客房数量 单间客房面积 客栈投资额（万元） 85%的客栈房间数量在间以内 15-平米为主 201年10个标间的客栈的转让费一般为万，现在初始投资一般-500万，并出现千万级的客栈 大多为20间以内 （38%为10间以内，35%为11-2间，16%为21-30间，11%为20间以上） 一般为80万到150万，含转让费，剩余房租，设施设备等 古城周边 大多为间以内 （38%为10间以内，35%为11-20间，16%为21-30间，11%为20间以上） 10-平米为主 约万左右 按照经营主体 投资经营主体 产权方 物业获得方式 典型案例 评价 个人 当地居民 当地居民 自有 部分家庭旅馆 初期的主要方式 特点：自发性，投资小，风险小，管理服务水平较低。 适用：一般在旅游发展初期，或者经济发达区域，居民市场意识较强、管理服务水平较高 外来投资者 当地居民 租赁为主，或购买 丽江大部分客栈 最主要的方式 特点：相对前者主动性更强，投资更大，风险也更大，有一定的经营管理水平，但严重依赖投资者个人。 适用：一般在旅游快速发展期，旅游越成熟，外来投资者越多。 当地居民 租赁或购买 中青旅西栅 （二）定位＆目标市场 首先，要进行定位，要做哪一种？什么风格？什么档次？什么价位？服务什么人？客栈那么多，没有清晰的定位、特色、竞争力，尽管可能可以做起来，但可能很难产生品牌和把入住率做得更高，即通过吸引客户来赚到足够的钱或更多的钱。客人来了就有东西可以玩。但不需要是最热门的景区，因为客人以休闲、度假为主，需要的是体验项目。接下来，就是客群、档次和价位、风格的定位了。高中低端，都有客源、也都可以。这个其实跟自己的品位、圈子、理想、利润目的有关。曲高寡合、薄利多销，做装修和特色比较精致，价位比较中等，适合白领、普通中产、讲究品质的学生、企业和社团。这是比较主流的消费阶层这个定位，又