案例二临街商铺投资价值评估技术报告.doc

案例 12：临街商铺投资价值评估上海市虹口区多伦路235号商铺投资价值评估报告项 目 名 称：市估价作业日期： 年 月 日 至 月 日 估价时点 年 月 日估价报告编号：估价报告编号：目录……………………………………………………...3 二、委托方………………………………………………………….3 三、估价方……………………………………………………..….3 四、估价目的……………………………………………………….3 五、估价依据……………………………………………………….3 六、价格价值定义………………………………………………….4 七、估价作业日期………………………………………………….4 八、有关说明……………………………………………………….5 九、评估人员签章………………………………………………….6 十、房地产估价单位……………………………………………….6 第二部分 估价对象描述 一、房地产概况…………………………………………………….6 二、房地产利用状况……………………………………………….7 三、房地产权利状况……………………………………………….7 四、市政基础设施条件、周围环境……………………………….8 五、市场背景分析………………………………………………….8 第三部分 房地产估价 一、估价原则……………………………………………………….8 二、估价技术思路方法与估价过程……………………………….9 三、估价结果………………………………………………………10 第一部分 总述 一、估价对象: 上海市委托方单位名称：单位住址：市徐汇区天钥桥路30号美罗大厦联系电话 、估价方 ㈠ 行为依据 《委托评估函》 。 ㈡ 法律法规依据 1.《 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 》 。 2.《 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 》 。 3.《 房 地 产 估 价 规 范 》 GB／ T 50291－ 1999） 4.《 城 镇 土 地 估 价 规 程 》 (GB/T 18508-2001)。 ㈢ 取价依据 《全国统一建筑工程基础定额单位估价表》 ㈣ 产权依据 《房屋所有权证存根》房权证字第号． 六 、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件 下 市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值 。 所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时， 要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。估价时点 年 月 日估价作业日期： 年 月 日 至 月 日本项估价的假设条件1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途， 在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。 2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划用途管制和限制条件，另有说明的除外。我公司估价人员年 月 日去市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限，国土资源管理局档案管理人员电话告 知 ：委估宗地法定使用年限为 0 年 (从 年 月到20 年 月 )，委估宗地的剩余使用年限为 年 ；未提供书面证明，请 报告使用者注意。.本估价报告未考虑房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳的各种税费。.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用 其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。 .房地产估价报告备查编号 ：房地估字[]第号 。 .本报告一式五份，四份提交委托方，一份留存评估公司。估价报告应用的有效期 本估价报告有效期为壹年，即从 年 月 日 至 年 月 日 。估价人员 估价师签资格证书号 委估建筑物于一九九年建成，小洋楼, 400平，此建筑属于保护性建筑的委估房地产结构 ，地面铺地板砖 ，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶 ，铝合金窗。委估建筑物外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项；电照线路暗设；每层设公共卫生间，装修档；委估建筑物配置部客梯、一部货梯，电梯间装修一般利用状委估房地产现作，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为通一平。 委 估 对 象 位 于，，权 属所 有。由 于 资 料 方 面 的 原 因， 它项权利是否受限无法核实。商铺的商业用地其土地使用权的最高使用年限为40年，而其土地使用权到期后可优先申请土地使用权的续期，故商铺的使用年限可看该 建筑物的使用年限建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为0年，已使用年，尚可使用年；委估宗地法定使用年限为50年(从199年月到20年月)，即委估宗地剩余使用年限为年。按房地产收益的稳健性原则，该房地