由中国商业地产开发模式的转变看国外的发展.doc

中西方商业地产模式发展探讨 ------美国商业地产模式对我们的启示 中国现有商业模式遇到发展瓶颈，未来如何 香港模式的困境 目前，国内大部分房地产开发企业都是按照香港地产开发模式来运行，也就是所谓比较成熟的香港模式。在香港土地有限性供给、非饱和性需求情况下，只要能拿到土地，在非典型市场环境下，销售自然不成问题，因此开发商以购得土地为第一目标，然后在所获得的宗地上进行产品的设计、开发、营销，由于市场需求的巨大，催生了预售制度，由于资源的集中供给，造就了香港仁恒、和记黄埔等一大部分企业财团。 目前，国内的商业地产开发商大部分还是沿用香港模式来进行商业地产的开发，由于商业地产特殊经济属性，必须要求整体持有，然后在统一的运营思路下进行经营，而国内的大部分开发商，迫于资金的要求，却远远达不到这一关键性的要求。 商业地产的范畴 从地产概念上来看，商业地产泛指土地上建筑居住以外的功能建筑集合，比如百货、厂房、写字楼、学校等具有盈利性质的商业建筑；狭窄商业地产指以零售业为中心表现的各种商业形态，如商业街、便利店、百货、连锁店、shopping mall 等。我们以狭窄意义上的商业地产为我们探讨的基础。 中国商业地产的开发模式 中国商业地产开发商大部分是从住宅商转变而来，以住宅的思路来进行商业地产的开发；在2003年左右，中国开始了轰轰烈烈的商业地产运动，据统计，号称shopping mall的就有50多家，面积从3万到60万㎡的大型购物中心在各地屹立，中国地产好像进入了一个摩尔时代，但问题随之而来。 综合一下，问题出现在以下几方面 产品雷同，主题不明确，行不成差异化品牌优势。 国内的商业地产项目不所谓不多，广告宣传颇为猛烈，纵观各个项目，除了体量上的区别，衡量一个商业项目品质的特征基本上都不具备，比如建筑的外表、轮廓线设计、建筑的局部表情基本雷同，能形成品牌性的相差几乎为零，在内部设计上，主题不明确，包括灯光的设计、导引的设计、地图的设计、指示牌的设计、购物手册设计很少有创意的地方，大部分都坚持中庸之道；同时商业建筑的内部空间建设上，如交通流线体系设计、中庭设计等方面鲜有创新之举；在经营内容上，严重存在着各业态的比例失调，重零售、轻娱乐的现象大量的存在。 虽然有众多国际化的设计公司存在，但真正能推动中国商业进步的不仅仅需要专业的设计，更需要有对商业认识非常清楚的开发商。 第二、产权分散，经营一盘散沙 由于中国商业地产商存在的资金压力，在商业物业建成以后，大部分是进行出售；于体量的巨大、投资金额的庞大，中国的开发商在上世纪末想出了以产权商铺的方式来解决资金问题，这一政策的实行，有效的将大型商业统一经营要求与分散产权、资金快速回笼有效的结合在一块，在这种政策的引导下，中国开启了产权商业之风，瞬时，多个产权商业在诱人的广告宣传下开始轰轰烈烈的销售；最终，开发商及时回款并获得大量利润、经营管理公司得到物业整体运营权，散户坐收租金，本来这是中国人一个绝妙的决策，但商业经营要求的科学性及运营商的能力没有得到保证，于是多个商业物业轰然倒下或调整，比如北京的巨库，天津的新奥、麦购等也在进行积极的调整，赢利薄弱，最终开发商赢利，还是苦了散户的投资者。 之所以有产权商业的存在，是因为跟中国商业地产开发商的融资结构有很直接的关系，中国地产开发商的开发资金主要来自银行的短期贷款，能占到项目总投资额的70%，这种特殊的融资结构迫使其必须尽快的完成资本的回收，否则企业资产就会被冻结，企业的营利性就更谈不上。 在大型的商业物业上，也有部分物业是整体的持有，并且取得了较好的经营效果，比如广州的天河城，上海新天地，北京新天地，北京金源时代等，这些商业在某种程度上看是中国商业地产的典范，究其根本，良好的经营能力是表象，更深层次的原因是公司雄厚资金的支持，而后一点从某种程度上说是更为重要。 商业地产开发是一个资本密集性的行业，企业单一的融资渠道必然不能满足对物业的长期拥有及经营需求，如果要想实现这一点，必须依靠商业物业的资本市场证券化。关于这一点，国外比较成熟的商业地产模式可能对我们有所启发。 美国成熟的商业地产开发、运营模式剖析 在西方经济世界里，美国的地产模式比较受推崇，被认为是一种比较成熟的开发模式，即我们日常所说的美国模式。美国模式讲究以消费者为中心，然后以消费者的需求为中心进行物业的开发、销售，这是跟其土地的私有制密切相关，或者说是由于其土地的开放性而决定的。 美国的商业地产模式也遵循了这一点。美国的商业地产以商业运营为核心，以保证项目的运营为中心来进行整个产业链的设计，包括产品设计、运营设计、融资渠道考虑等。 在美国，大型的商业载体在规划、投资、开发到出租经营管理，都有该领域内的强势机构来行进把控。开发商主要目标是将商业物业建成，然后通过整体出租经营，以收取