房地产2008年度投资报告之教材_课件.pptVIP

地产股2008年度分析报告 —— 保利,华侨城招商地产;地产行业背景;经济发展为消费升级提供了坚实基础; 中国在世界生产总值中所占比率,从公元前2000年到19世纪中叶,一直占20%多至30%多,后因战乱等原因,20世纪中叶降到了4%左右。 从历史的视角看,占据了全球五分之一人口的大国,“重归超级大国”的行列,应该是情理之中的事情。 在一个经济持续发展速度达到两位数的较长的经济周期内,出现加息周期和通货膨胀的可能性几乎是一种必然,而经济发展速度达到两位数,几乎不可避免地要伴随地价和楼价的上涨,这是客观规律。 ; “30年到50年的地产繁荣期” －中国海外发展(688.hk)总经理 孔庆平 根据世界银行研究报告,人均GDP在1500美元时,房地产业进入快速发展时期;当房地产业增加值占GDP总量的6%到8%时,就可以确定为主导产业,而当占GDP总量的10%到12%时,之后增长便趋于平缓。 2004年,中国人均GDP已经达到1500美元,而中国房地产业增加值也逐步占到GDP总量的5%到6%。 “快速发展从那个时候开始。” ;城市化进程在加速 ; 发达国家城市化过程的“纳瑟姆曲线”: 城市化水平 30%(第1个拐点,进入势头迅猛的高速阶段) ? 50%(房地产投资率达到峰值,保持高投资率) ? 70%之后(第2个拐点,进入超于平缓的成熟阶段) 中国的城市化率2004年已经达到39.6%,2010年城市化率预计将达到45%左右,2050年后将达到70%之后。 城市化发展对房地产发展的持续推动,会给房地产业带来30到50年的繁荣。;人口结构的变化－建国后的三次生育高峰; 据统计,2002年大学毕业生人数是145万,2003年为212万,2004年增至280万后,2005年突破300万,2006年又突破400万,2007年突破495万,2008年突破550万,2009年达到了610万。 教育部长周济在2006年大学毕业生就业工作会议上说,“十一五”期间,全国将有2500万以上的普通高校毕业生需要就业。这意味着未来5年中,每年至少有500万人从大学毕业。 这些新增的城市人口,将会成为国内房地产市场增长的巨大动力,这是影响中国房地产市场价格的一个基本因素。 ; 小婴儿潮人口红利成为近期商品房消费需求基础 1981-1991 年的11 年???内地人口出生率连续保持2％以上,每年出生人口2000 万以上,累计增加2.53 亿人。 对应目前25 岁左右的年龄,进入结婚高峰期,2008年内地居民登记结婚1093.2万对,比上年增加106.9万对,可以作为佐证。 结婚置业需求成为主要需求,具有如下特征:虽为细分市场但整体规模大;具有一定的需求刚性;多为第一次置业,受第二套房贷紧缩政策影响小;处于收入增长期,可承担较高的按揭还款。; 房地产企业总体形势分析 ——以中央级地产企业为主要投资对象的原因; 两大趋势——国有资本发力,大企业集中度上升 ; 大政府小市场 ; 资源配置力是央企快速成长的核心能力 ;保利地产 (600048); 2008年收入与利润情况; 资金优势; 控制土地成本的优势; 均匀的项目区域分布; 大型开发项目集中化的优势; 严格的费用管控; 可结算项目资源与利润增长;招商地产 (000024); 2008年收入与利润情况; 竞争优势－股东背景;招商局提供的二次开发机会 招商局最大的业务板块是交通物流,包括港口和物流园区,最近公司?同物流园区接触,因为它们有居住配套的需要;?有些老的港口要进行改造;?一些工业用地搬迁后也需要改造,招商局提供了很多这方面的机会? 对工业地产(工业厂房与研发物业)方面的研究,工业用地的第二次开发,港口用地/物流用地的第二次开发,这是与其他公司不同的地方,这是由招商局的背景所致?“蛇口的第二次开发可以认为已经拉开序幕!” ;科技地产与工业地产 虽然各地地方均存在独立开发工业区的企业,但是在整体规划和产品开发上并不是非常成熟。兼工业地产和住宅地产开发经验的招商的介入,有助于帮助地方政府更好地进行园区的开发建设,并分享区域成熟所带来的收益; 采用合作开发的方式,公司前期投入部分资金,而合作方以土地入股,避免造成资金的大量积压,有利于提高资金收益率; 与大盘开盘类似一点是提前锁定了土地成本,享受到地价不断升值所带来的收益,以住宅的高收益补贴工业开发的低收益,从而提高整个项目的资金回报率水平。; 精耕细作——?25??年大型社区综合开发能力; 『再造一个招商局』的大背景;