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一、集体土地所有权存在缺陷 赋予农民完整土地所有权的意义:以九星为例 上海闵行区九星村位于上海西南,全村人口近 3800人; 上世纪 90年代初,全村劳均年收入不足 3000元 ; 全村土地在被征用2600多亩后,最后只剩下1600亩。 一、集体土地所有权存在缺陷 赋予农民完整土地所有权的意义:以九星为例 如今的九星成为了华东地区最大的市场村; 九星综合市场建筑面积60万平方米,营业用房1万多间,分设22个专业区域,经营 500多个大类 10万多种商品,年营业额超过 100亿元 ; 2005年,九星村实现收益3．3亿元,净利润1．8亿元,缴纳国家税款 8500万元 ; 2005年,九星村被评为“中国十大名村”,2006年又被命名为“中国特色村”,它的支部书记、村委会主任吴恩富也被评为2004年“全国十大杰出村官”之一。 一、集体土地所有权存在缺陷 集体土地使用权不能有偿出让 现行集体土地使用权不可流转制度的形成 允许土地使用权自由出让是否会导致耕地流失？ 允许土地使用权自由出让是否会导致土地兼并？ 农村土地使用权流转与农民生存发展 赋予农民完整土地所有权的意义:以九星为例 二、土地征用中存在的问题 对“公共利益”概念的界定存在误区 《土地管理法》第2条第四款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。 《土地管理法》第43条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;……依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。” 二、土地征用中存在的问题 对“公共利益”概念的界定存在误区 一项研究表明,某省11个县1992年的200个最大用地项目中,属于公益事业的仅占42项,占21％,属政府机关的10项,占5％,而以盈利为目的的公司、企业148项,占74％,其中房地产项目35项,占18％。 截止2003年2月底,国土资源部清查各类开发区6015个,这些开发区规划面积达3.54万平方公里,大大超过了现有城镇建设用地总量。据十个省(市区)的统计,在458.1万亩园区实际用地中,未经依法批准的用地占68.7% 。 二、土地征用中存在的问题 对“公共利益”概念的界定存在误区 征地补偿标准不合理 二、土地征用中存在的问题 对“公共利益”概念的界定存在误区 征地补偿标准不合理 补偿费的组成: 土地补偿费 农民集体 安置补助费 地上附着物 附着物及青苗所有人 青苗补偿费 二、土地征用中存在的问题 征地补偿标准不合理 《土地管理法》第47条规定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。……征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。……每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。……依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。” 二、土地征用中存在的问题 征地补偿标准不合理 问题一:征地补偿标准游离于土地市场价格之外; 问题二:征地补偿标准较土地实际产出价值而言往往失真; 问题三:征地补偿标准无法解决土地增值分配不合理问题。 二、土地征用中存在的问题 征地补偿标准不合理 德国的征收补偿标准: 补偿范围包括:土地和其他标的物的权利损失、营业损失以及征收标的物上的一切附带损失。 补偿标准:(1)土地和其他标的物的权利损失补偿的标准,为土地或其他标的物在征收机关裁定征收申请当日的移转价值或市场价值。(2)营业损失的补偿标准,为在其他土地上投资可获得的同等受益。(3)征收标的物上的一切附带损失的补偿标准。 二、土地征用中存在的问题 征地补偿标准不合理 美国的征收补偿标准: 补偿范围包括:土地所有者的财产损失以及因征收而导致的邻近土地经营者的损失。 财产损失补偿标准:财产的现有价值和该财产未来盈利的折扣价格。补偿数额依他们各自的所有权来确定。 二、土地征用中存在的问