房地产投资分析之教材_课件.pptVIP

2.3 房地产投资环境的评价 在具体评估该地区的投资环境时,首先对各类因素的子因素作出综合评价;然后据此对该类因素作出优、良、中、可、差的判断;最后,在此基础上计算该国投资环境的总分数。其计算公式为: 式中 ,G—— 投资环境总分数; Wi—— 第i类因素的权重; Ai、Bi、Ci、Di、Ei—— 为第i类因素被评为优、良、中、可、差的百分比。 投资环境总分数的取值在1～5之间,越接近5,则说明投资环境越好;反之,越接近1,则说明投资环境越差。 2.3 房地产投资环境的评价 (2)闵氏关键因素评估法。具体见表2-2。 投 资 动 机 影响投资环境的关键因素 1．降低成本 劳动生产率、土地费用、原料及元件价格、运输成本 2．开拓当地市场 市场规模、营销辅助机构、文化、位置、运输条件、通信条件 3．获得原料和元件供应 资源、当地货币汇率的变化、当地的通货膨胀率、运输条件 4．分散风险 政治稳定性、国有化可能性、货币汇率、通货膨胀率 5．追随竞争者 市场规模、地理位置、营销辅助机构、法律制度 6．获得当地的相关技术 科技发展水平、劳动生产率 表2-2 闵氏关键因素评估法 (资料来源:王慧炯等．《中国投资环境》．国务院发展中心、京港学术交流中心,1987年8月) 2.3 房地产投资环境的评价 评 价 项 目 评 价 指 标 TOP10城市 住宅开发投资环境 人均可支配收入、城乡居民人均储蓄余额、销售面积、施工面积、竣工面积、新开工面积、总人口、销售增长率、竣工增长率、销售面积/竣工面积、销售面积/新开工面积、吸纳率等 上海、北京、重庆、南宁、合肥、天津、南京、广州、南昌、成都 办公楼开发投资环境 进出口总额、施工面积、竣工面积、销售面积、新开工面积、吸纳率、就业人口、城镇居民人均可支配收入、销售面积增长率、竣工面积增长率等 北京、上海、广州、天津、深圳、重庆、合肥、南京、西安、杭州 2.3.3 房地产投资环境的衡量标准 常见的房地产投资环境衡量标准有:风险小、机会多、盈利能力强。如表2-3所示。 表2-3 房地产开发投资环境评价指标体系及TOP10城市 2.3 房地产投资环境的评价 商业用房开发投资环境 出租面积、销售面积、竣工面积、新开工面积、就业人口总数、社会消费品零售总额、施工面积、人均可支配收入、人均社会消费品零售总额、GDP增长率、出租率、吸纳率等 上海、重庆、北京、深圳、广州、天津、杭州、哈尔滨、宁波和成都 房地产市场投资环境 固定资产投资、土地开发投资、建成区面积、总人口、就业人数、房地产开发企业个数增长率、土地开发面积／购置面积、实际利用外资、人均GDP、固定资产投资／GDP、固定资产投资增长率、GDP增长率等 北京、上海、广州、南京、呼和浩特、深圳、天津、青岛、宁波和重庆 (续) 返回本章目录 * 房地产投资分析 谭善勇 主编 ISBN 978-7-111-23539-2 目 录 第4章 房地产投资产品定位策划 第3章 房地产投资市场分析 第2章 房地产投资环境分析 第1章 房地产投资分析基础 第5章 房地产投资成本与税费估算 第6章 房地产投资收入估算 第7章 房地产投资财务指标与报表分析 目 录 第12章 房地产投资可行性研究报告 第11章 房地产置业投资分析 第10章 房地产投资方案比选 附录 常用Excel函数简介 参考文献 第8章 房地产投资不确定性分析 第9章 房地产投资风险分析 第1章 房地产投资分析基础 小结 1.3 现金流量与资金的时间价值 1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期 1.1 房地产投资分析的内容与任务 思考题 练习题 返回目录 1.1 房地产投资分析的内容与任务 1.1.1 房地产投资的类型及优缺点 1．投资与房地产投资的含义 经济学家威廉·夏普在其《投资学》中,将投资概念表述为:投资就是为了获得可能的不确定的未来值所做出的确定的现值牺牲。我们一般认为,投资(Investment)是指某个经济主体(国家、企业、个人)将一定的资金(如现金及其他形式货币资金)或资源(如土地、设备、技术等)投入某项社会再生产过程,以便获取未来的收益或效益的经济活动或经济行为。 2．房地产投资的类型划分 (1)按投资方式划分,房地产投资可以分为直接投资和间接投资。 (2)按投资经济内容划分,房地产投资可分为土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、物业服务投资和中介服务投资。 1.1 房地产投资分析的内容与任务 (3)按投资经营方式划分,房地产投资可以