戴德梁行XX中央商务区市场研究及策划顾问报告106页.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * 开发方案建议 廊道设计要点 廊道设计以方便建筑物之间交通为主，此外可以通过造型美化内街的形象，建议配以绿植或特色雕塑、外形吸引人前往，缩短商场不同建筑之间的距离。此外建议构建遮雨遮阳设施，提高使用的方便性。 4、开发时序及亮点建议 如何安排各物业开发时序以获得稳定现金流？ 1 各功能物业的开发顺序如何与区域环境相结合？ 2 分期开发，每期根据区域环境打造不同亮点。 本项目考虑开发策略与时序时应解决问题 香港环球贸易广场 深圳华润中心 韩国乐天城 案例支持 如何利用大规模商业集群改变区域现状、打造区域亮点？ 3 开发策略、时序 案例借鉴 — 香港环球贸易广场 先期住宅增加区域人口、中期发展商业打造区域形象，后期成功转向发展成综合商务区 整个区域开发前期全部为住宅物业，从第5期项目开始转型发展高端综合物业。 环球贸易广场入市前，项目区域已经拥有了一定规模的居住人群，为项目后期的商业、办公、酒店等物业提供了稳定的人流。 开发策略、时序案例借鉴 先期：1-4期 1 中期：5期 2 先期：6-7期 3 开发功能 物业形态 时间 当期亮点 住宅 商业 写字楼、公寓、酒店 四期共计16栋住宅、建筑面积共23.1万平米 高档商业项目—圆方，建筑面积8.3万平方米 高档写字楼、公寓、酒店，建筑面积共计40.1万平方米 2003-2005年 2007年 2008-2010年 1-4期住宅代表 擎天半岛 第5期商业 圆方主题商场 第7期写字楼 环球贸易广场，香港目前最高建筑 共7年 案例借鉴 — 深圳华润中心 分期开发，1期以大型购物中心填补市场空白、迅速吸引关注，为项目整体发展成功奠定基础 万象城超大型购物中心的开业，填补了区域乃至深圳市一站式购物中心的空白；同时，众多国际品牌的引进更是确立了高端物业形象。在商业和写字楼运营良好的情况下，推出商务居住物业（酒店、公寓），最大程度的发挥大规模集群效益。 开发策略、时序案例借鉴 1期写字楼 1 1期商业 2 2期公寓、酒店 3 区域环境 物业形态 入市时间 当期亮点 周边商务办公环境良好 深圳缺乏大型体验式购物中心 项目以商业赢得关注、高端居住受到认可 高端写字楼：华润大厦 万象城大型购物中心，建筑面积18.8万平米 高端公寓：幸福里 高端酒店：君悦酒店 2004年 2005年 2009年 5A级写字楼：华润大厦 深圳首个体验式购物中心—万象城 高端公寓幸福里、君悦酒店 案例借鉴 — 乐天城 商业根据不同时期设定不同档次与主题，持续开发形成大型综合购物中心 乐天城商业分三期开业，各自设定不同商业主题，在商业类型和档次上有所差别，以引进更多不同品牌、增加业态类型，提升项目知名度，吸引不同年龄阶层客群，形成大型综合购物中心。 开发策略、时序案例借鉴 乐天本馆 1 乐天青年馆 Young?Plaza 2 乐天名品馆 Avenuel 3 建筑规模 主题定位 亮点 乐天本馆 乐天青年馆 乐天名品馆 开业时间 1979年 2003年 2005年 12层共计5万平方米 7层共计5万平方米 5层共计6,000平方米 年轻时尚休闲购物中心 知名奢侈品旗舰店 韩国第一家综合百货店 商业分三期开业，各自设定不同主题和业态，中间通过连廊接驳，持续开发形成大型综合购物中心。 本项目开发策略原则 大型综合体项目开发周期多在7-10年左右。 1 大型综合体多采用分期开发，各期开发物业内容根据项目区域环境调整，不同时期均有不同亮点。 2 住宅物业一般承担聚集人口作用，商业最能聚集人气打造亮点，写字楼最能体现项目的整体档次和高度。 3 本项目开发体量巨大，应采用分期开发策略，开发周期为15年。 各功能物业的开发时序应以项目所在区域的市场环境为依据。先期开发住宅和商业培养人气、改变区域氛围；后期向商务综合体调整。 商业应是本项目首期打造的亮点，采用全新商业类型以在石家庄树立全新商业高度。 同时，商业规模较大，宜分不同主题在不同时期开发入市。 写字楼在区域商务环境具备优势时期入市，打造石家庄第一高度。 本项目开发策略、时序原则 开发策略 案例开发策略、时序主要结论 根据区域环境和带动性，确定本项目发展的引擎功能物业 大型商业集群、公寓和商品住宅最适合目前区域环境；超高写字楼最能打造本项目地标性但需对市场环境加以培育 开发策略、时序 商品住宅 大型商业集群 商务商业街区 公寓 酒店 超高写字楼 目前区域环境发展契合度 对项目发展整体的带动性和地标性 低 高 高 开发区为石家庄居住新兴区，受到购房者认可。 石家庄尤其是本项目区域缺乏大型商业集群，无法满足市民需求。 目前石家庄写字楼市场发展不足，本项目区域商务氛围很弱。 区域环境总结 整体开发时序 本项目回迁区影响