蓬莱中集房地产开发项目研究报告.doc

蓬莱中集房地产开发项目研究报告 第一部分 城市概况 2 一、 地理位置 3 二、 城市规模 3 三、 交通状况 3 四、 城市产业 5 五、 旅游状况 5 第二部分 经济状况 5 一、 所在省市经济 5 二、 蓬莱2010年经济运行情况 6 第三部分 城市规划 7 一、 城市整体规划 7 二、 综合交通规划 9 三、 开发区规划 11 四、 蓬莱海滨标志性地段规划 12 五、 旅游规划 13 第四部分 蓬莱房地产状况 13 一、 房地产市场发展历程 13 二、 房地产市场特征 14 三、 蓬莱房地产板块划分 16 四、 重点楼盘信息 17 五、 蓬莱土地市场分析 20 第五部分 房地产开发项目选址建议 21 一、 考虑因素 21 二、 选择方向 21 三、 具体地块介绍 22 四、 土地价格及售价预测 23 五、 获取土地操作建议 24  第一部分 城市概况 地理位置 蓬莱地处山东半岛东部，为烟台市下属县级市。北部面临黄渤海，东联烟台市开发区，西靠龙口市，南部与栖霞市接壤。蓬莱是中国神仙文化的发源地，古代海上丝绸之路的起点，素以“人间仙境”闻名于世，一直以来以“滨海旅游城市”作为城市定位。 城市规模 蓬莱辖12个镇（街）、1处省级经济开发区和1处省级旅游度假区。全市总人口45万人其中城镇人口17.8万人公路境内有4条省级公路及206国道、威乌高速等高等级公路。206国道蓬莱至烟台段为双向八车道旅游专线，威乌高速与同三、京福等高速相连。 铁路即将建成的德（州）—龙（口）—烟（台）铁路为国家一级铁路，设计时速160公里，预留时速200公里，初设单线，预留双线设计，铁路通过能力为1500万吨。在蓬莱段设北沟、王李、蓬莱、刘家沟、潮水五个站。 港口现有港口3处，在建和建成万吨级以上泊位13个。拥有蓬莱新港、栾家口港两个国家一类对外开放港口，目前港口年吞吐能力达1200万吨，并规划建设10万吨级泊位2个。已开通连接山东半岛与辽东半岛及通往日本、韩国、香港等国家和地区的货运航线。 航空东距烟台莱山国际机场70公里。正在建设的烟台新国际机场位于蓬莱市潮水镇，建成后将与青岛、济南机场一起构成山东三大干线机场。新机场距蓬莱城区30公里。 大力发展特色经济，培育形成了以旅游业、临港工业、葡萄及葡萄酒业、汽车及零部件加工业四大产业为主导的经济产业体系。依托港口优势和广阔的腹地，以石油化工、造船重工、滨海能源等为主的临港产业发展迅速，成为区域经济的重要支撑。 旅游状况 主要旅游景点有主要旅游景点有蓬莱阁、水城、戚继光故里、三仙山、海洋极地世界、八仙渡海口、艾山国家级森林公园、韩菲乐园。全年接待国内外游客435万人次，增长11.5%。实现旅游总收入41亿元，增长17.1%。 第二部分 经济状况 所在省市经济 山东省经济总量在中国各省市中排名第三。 GDP总量排名省份亿元常住人口（亿）人均GDP（元）1、 青岛5666.19亿元 2、 烟台4358.46亿元 3、 济南3910.80亿元 4、 潍坊3090.92亿元 5、 淄博2866.75亿元 6、 济宁2550.00亿元 7、 临沂2400.00亿元 8、 东营2359.94亿元 9、 泰安2000.00亿元 10、威海1944.70亿元 11、德州1700.00亿元 12、滨州1560.00亿元 13、聊城1500.00亿元 14、枣庄1390.00亿元 15、菏泽1145.00亿元 16、日照1030.00亿元 17、莱芜540.000亿元 指标名称 单位 2010年 同比增长 人口 万人 45 -- 地区生产总值 亿元 350 14.5% 地方财政 亿元 16 25% 固定资产投资总额 亿元 197 24% 三产比重 % 6.4：59.2：34.4 社会消费品零售总额 亿元 75.6 -- 人均储蓄 元 32691 19% 城镇居民人均可支配收入 元 22311 14% 接待国内外游客 12% 数据来源： 2010年统计公报 第三部分 城市规划 城市整体规划 发展目标：环境优美、持续发展的生态城市；人间仙境、充满魅力的旅游城市；经济繁荣、富有活力的海滨城市；适宜人居、社会安宁的和谐城市。 发展思路：“拓东西、优中部、控南北”的布局结构和发展思路，重点向东发展，适当向西拓展，突出山、海、阁、城于一体的带状布局，形成“一轴、两带、三组团”的总体布局结构。至2020年，城市人口35万人，建设用地41.85 平方公里。 一轴，即中心城区的空间拓展轴线，主要沿南关路形成，体现历史文化和景观风貌的城市发展格局。 两带，即滨海景观带和206国道发展带：滨海景观带突出绿化、景观、旅游服务主体功能；206国道发展带重点发展工业、物流业，形成产业聚集带。 三组团，即登州组团、卧虎组团