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房地产价格影响因素分析 [摘要]作为国家的支柱产业，房地产业的稳定与发展关乎国计民生。我国房地产普遍存在房价上涨过快的问题。要解决这个问题，就要知道哪些因素对房地产价格造成影响，以及影响程度。本文先介绍我国房地产市场的现状以及房地产价格的组成、特征，重点从影响房地产价格的一般因素的展开分析，从实证角度分析各种因素对房价产生的影响，最后做出总结。 关键词：房地产；价格；影响因素；分析 房地产行业作为中国经济支柱产业，对国内经济的发展有着举足轻重的作用。近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度已经大大超出了经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。到现在房地产价格已经对普通工薪阶层造成了沉重的住房压力，大部分的老百姓根本没有能力买一套住房，如此现状严重的影响了社会的稳定与和谐发展。而房价问题也已经成为一个引起广泛关注的政要经济问题和社会问题。 我国自1998年开始实施新型住房制度，即以住房分配货币化为起点，逐步建立私有产权为主，其他产权形式并存的多元化产权制度，有效拉动了社会需求，刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。然而，随着中国房地产市场的发展，各种矛盾也逐渐暴露，特别是高房价问题。如今房地产市场“泡沫”发展迅速，房地产价格持续攀升到现在已经对普通工薪阶层造成了沉重的住房压力，极大的影响了社会的稳定与和谐发展。 2003年起，国家陆续出台了多项房地产调控政策，就市场上出现的如：放假投资过猛、房价上涨过快、住房结构不合理等问题进行了宏观调控。尽管如此，全国房价依然保持上涨趋势。房地产市场“泡沫”形成并持续增加，对国民经济造成极大隐患。了解造成房地产价格一路飙升的原因，是解决房地产市场存在问题的根本。 一、房地产价格的内涵 （一）房地产价格的构成 房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。我国房地产价格主要由以下几部分构成： （1）土地费用：包括土地取得费用和土地开发费用。 （2）建安成本：包括前期工程费（前期规划、可行性研究、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用。）；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排水、绿化、环境卫生等的建设费用。）；建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费。）；公共配套设施费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。） （3）相关税费 （二）房地产价格的特征 房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性及有效需求三者互相结合产生的。在现实中，不同的房地产的价格之所以有高有低，统一总房地产的价格之所以有变动，归纳起来也是由于这三者的程度不同及其变化引起的。房地产是实物、权益、趣味的综合体，具有不同于一般商品的特殊属性，因此其价格表现出不同于其他商品的显著特征。其主要表现在：（1）房地产价格受趣味的影响很大（2）房地产价格受区位影响很大。（3）房地产价格通常是个别形成的，容易受交易者的个别因素影响。 二、影响房地产价格的因素 影响房地产价格的因素按影响范围可分为：一般因素（人口因素、经济因素、社会因素、政策因素、国际因素）、区域因素（位置因素、地形地势和地质因素、土地面积和外形因素、建筑物本身、区位环境因素）、其他因素（心理因素、需求、消费者预期） （一）一般因素 所谓一般因素是指影响一定区域范围类所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素，这些因素通常会对较广范围内的各宗房地产的价格产生全局性影响。包括以下几个： 1、人口因素 房地产的人口因素是由人的数量、人口素质、家庭规模构成的,对房地产价格有很大影响。房地产价格随着供求关系的变化上下波动，一般来说是由市场的供给和需求决定的，与需求正相关，与供给负相关。由于在城市中，人口密度高，土地资源稀缺，短期内很难根据市场需求提供充足的土地资源。在劳动力、土地、资本、管理等生产要素中，土地的供给弹性最小，房地产产品的生产周期长，而市场的需求却变幻莫测。因此，房地产的均衡价格主要是由需求状况决定的。 2、经济因素 　 影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支以及金融状况、物价、建筑人工费、利率、居民收入、房地产投资。这些因素对房地产价格的影响都比较复杂，最主要表现在以下几方面： （1）经济发展的速度 经济发展预示着投资、生产、经营活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。 （2）居民的收入水平 收入是影响消费行为的最重要的因素。随着可支配收入的增长，对房地产的需求量会相应增加，而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构。随着收入水平的提高，一方面人们对于居住标准的要求会不断提升，住宅会向面积更大、结构更合理、配套