新 疆2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：制定估价作业方案的思路考试题.docxVIP

新疆2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：制定估价作业方案的思路考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某宗土地面积2000㎡，土地使用年限为35年，容积率为2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元／㎡，该类土地报酬率为8％，则该土地的价格为。 A：152．43万元 B：160万元 C：609．71万元 D：640万元 E：工业用地的监测点评估价格 2、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项15建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7％，假设折现率为10％，则评估该项目续建完成时的总价值为万元。 A：3758.57 B：3942.03 C：3966.10 D：4769.85 E：工业用地的监测点评估价格3、下列关于资产负债表不正确的是。 A：资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况 B：资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况 C：在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表 D：编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标 E：借款合同 4、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，每个需安置的农业人口安置补助费标准为：__倍。 A．5～10，4～6 B．5～12，3～6 C．6～10，4～6 D．3～6，2～35、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是__。 A．城市或区域产业结构与布局 B．人口数量与结构 C．土地资源状况 D．建筑技术进步 6、是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。 A：本票 B：汇票 C：支票 D：银行券 E：执行层的组织协调 7、《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属__所有。 A．国家 B．所在的村民小组 C．农民个人 D．农民集体 8、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元／㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为元／㎡。 A：2139 B：2146 C：2651 D：2659 E：工业用地的监测点评估价格 9、房地产中介服务机构设立的条件中，从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的以上。 A：30％ B：40％ C：50％ D：60％ E：执行层的组织协调 10、短期信用工具不包括。 A：本票 B：汇票 C：支票 D：股票 E：执行层的组织协调11、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用求取。 A：市场法 B：成本法 C：收益法 D：长期趋势法 E：工业用地的监测点评估价格 12、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。 A．76800 B．79104 C．77952 D．81562 13、房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是__。 A．人身保险 B．责任保险 C．财产损失保险 D．信用保证保险14、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是__。 A．空置率＞合理空置率 B．空置率＜合理空置率 C．空置率＝合理空置率 D．不能判断 15、对于一股的房地产投资项目，指标值应该大于2。 A：利息备付率 B：偿债备付率 C：流动比率 D：速动比率 E：借款合同 16、《拆迁条例》规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起__日内作出。 A．5 B．15 C．10 D．30 17、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在__的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。 A．委托人 B．估价报告预期使用者 C．管理部门 D．中立 18、由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的。 A：40％～50％ B：50％～60％ C：60％～70％ D：70％～80％ E：借