河南省房地产估价师制度与政策：不需要办 理施工许可证的工程试题.docxVIP

河南省房地产估价师制度与政策：不需要办理施工许可证的工程试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％。该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是。 A：维持现状 B：改变用途 C：重新装修 D：重新开发 E：工业用地的监测点评估价格 2、影响某套住房的实物因素不包括。 A：装修 B：户型 C：层高 D：楼层 E：工业用地的监测点评估价格3、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。 A．投资机会选择与决策分析阶段 B．前期工作阶段 C．建设阶段 D．租售阶段 4、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。 A．市场需求容量调查 B．消费者行为调查 C．市场营销因素调查 D．竞争情况调查5、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由决定的。 A：房地产的历史价格资料 B：房地产的未来价格资料 C：房地产的现实价格资料 D：估价师选取的现时和未来的价格资料 E：工业用地的监测点评估价格 6、我国1949年以前的土地和房产都是以为基础的。 A：私有制 B：公有制 C：国有制 D：社会制 E：房地产估价机构必须加盖公章 7、下列股东权利中，属于自益权的是__。 A．股票过户的权利 B．表决权 C．查询公司经营状况的权利 D．出席股东大会的权利 8、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的组织实施。 A：省级人民政府 B：市、县人民政府 C：市、县人民政府土地管理部门 D：乡镇人民政府 E：房地产估价机构必须加盖公章 9、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。(2008年试题) A：房屋拆迁公告发布 B：房屋拆迁许可证颁发 C：签订房屋拆迁协议 D：房屋拆迁实施 E：房地产估价机构必须加盖公章 10、成本法的理论依据是。 A：替代原理 B：预期原理 C：生产费用价值论 D：劳动力价值论 E：工业用地的监测点评估价格11、__是收集一手资料时最普遍采用的手段。 A．问卷 B．座谈 C．电话 D．邮寄 12、下列哪一个报表并不属于房地产开发项目财务评价的基本报表__。 A．现金流量表 B．资金来源运用表 C．项目总投资估算表 D．资产负债表 13、收益法根据将未来预期收益转换为价值的方式不同可分为__。 A．直接资本化法和报酬资本化法 B．直接资本化法和收益乘数法 C．毛租金收益乘数法和净收益乘数法 D．收益乘数法和报酬资本化法14、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为。 A：成本加成定价法 B：价值定价法 C：目标定价法 D：认知价值定价法 E：借款合同 15、用收稿法计算房地产价格，若净收益第一年为A，收益年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。 A： B： C：a×n D：∞ E：工业用地的监测点评估价格 16、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由依法批准划拨。 A：县级以上土地管理部门 B：县级以上人民政府 C：省级以上土地管理部门 D：省级以上人民政府 E：执行层的组织协调 17、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的。 A：长期趋势 B：后期利润 C：权益 D：供给和需求 E：工业用地的监测点评估价格 18、已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。则该投资项目的资本金净利润率为（）。 A．13.0% B．43.3% C．30% D．23.3% 19、某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为（）。 A．60% B．70% C．80% D．90% 20、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人__，并将有关材料向公证机关办理证据保全。 A．选择拆迁安置的地点 B．拆迁安置 C．对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录 D．确定房屋重置价的标准 21、下列关