天津程辉酒文化产业园项目运营研究报告(下）推荐.pptVIP

以出售率高的项目为抽查对象国泰、旷世（部分内部资源认购） 资料来源；天津市酒店式公寓市场调查分析 主要研究集中区域的演变，来判断未来区域的走势。 LOFT形式成本高；考略销售面积、装修面积、建安成本等等。 数据来源；第一太平戴维斯 数据来源；第一太平戴维斯 本项目共有业态为5种，其中主力业态为3种，因此业态配比按10计算，比例为6:4 酒博会馆设为1-2层，可以衔接2层红酒主题区 回购回租形式：具体解释在销售策略建议章节 “SOTO”的概念是展贸式写字楼，所谓展贸式纯写字楼就是将传统的写字楼概念延伸到一个集产品展示、销售、信息交流、综合服务及商务办公等功能为一体的全新商贸办公空间。建议留出一整层给客户展示商品。 售后回租：本方案售后回租不是指该项目，是指企业在购买完成后考虑到轻资产运作问题，将该物业再出售给本项目，然后再回租的形式。这对本项目有三点优势：1.前期现金流问题解决 2.回购返祖实现利润长期稳定价值及利润最大化。3.为企业解决融资问题。 开发顺序主要考虑受到政府批复地块的局限性 具体宣传策略（VI、投放渠道、线下活动、线上宣传）本案占不分析 滨海总部市场情况 滨海新区总部基地主要分布状况 开发区西 区渤龙湖 海洋高 新区 未来滨海新区总部基地主要分布在开发区西区以及海洋高新区 代表项目情况 渤龙湖总部基地 滨海国际企业大道 * 本项目为酒文化产业园 本项目情况 本项目总部基地产品体量不大 进驻的企业是酒产业全国营运中心、华北片区营运中心、品牌营运商、大中华区总代理；进口酒总代理、终端企业总部中心、酒饮配套企业等等 酒主题 * 总部产品客户定位建议 本项目总部产品客户定位是 大型就商贸企业全国中心、华北中心，跨国酒企业中国中心，国内生产酒企业总部、华北总部，知名就配套企业，大型电子商务企业中心等 总部项目整体定位建议 高品质酒主题总部基地 中国“知名酒”企业总部中心 * 总部基地产品定位建议 由于本项目总部基地整体体量较小，建议本项目总部基地单体为大面积定位 建筑形式建议：单层面积不宜过大，使建筑物具有高度，这样有利于展示企业形象 内部结构建议：首层高度提高并具有底商功能，用助于企业产品展示 * 项目产品定位建议 项目旅游板块产品定位建议 由于本项目一期不涉及旅游板块产品，本案只做初步分析，具体分析待开发时酌市场情况而定 * 天津市场了解 天津旅游景点分布状况 蓟县板块 武清板块 宝坻板块 宁河板块 市区板块 新区板块 坲罗伦萨、天鹅湖 温泉城 七里海湿地 盘山、长城等 五大道、海河 极地海洋世界、外滩、东疆旅游区 津南 板块 米立方、水上世界 蓟县板块 团泊湖 天津旅游地产市场状况 天津的旅游地产成星罗分布，旅游地产发展至今已经形成了蓟县、东丽湖、团泊湖等几个比较重要的板块，蓟县拥有5A级盘山风景区，东丽湖是国家级水利风景区，团泊湖风景区也以温泉、湿地、鸟类而闻名。 在天津其他区域，滨海极地海洋世界、塘沽航母主题公园、津南天山·米立方水上乐园，武清凯旋王国等旅游项目近几年也是遍地开花，其中有很多都包括了房地产项目的开发。 东 丽 板块 东丽湖 从天津旅游地产的总体发展趋势来看，旅游地产所具有的高附加值和投资品质促进了开发商投资旅游地产的热情与信心，这些均使旅游地产、休闲地产展现出了乐观的市场发展前景。 天津发展旅游地产的优势还在于像青岛、大连等拥有海景资源城市的旅游开发已经接近饱和，而天津的旅游地产开发才刚刚兴起因此，天津旅游地产、休闲地产的发展将在较长时间内，成为引领地产发展的新生力军 天津旅游地产发展状况 天津具有先天的资源优势，而旅游地产起步相对较晚，未来旅游地产、休闲地产将成为地产发展的新生主力军 * 滨海市场了解 随着滨海新区商业、交通等各项规划的逐步落实及完善，滨海新区已成为京津冀地区最具特色的旅游景点，并吸引多个国字号项目落户，滨海新区外滩公园、极地海洋世界、东疆港旅游区、航母主题公园等是滨海主要的旅游景点也是滨海新区旅游地产的聚集地。 以天津极地海洋世界为例，整个海洋世界项目将打造成集休闲、商业、住宅为一体的高档综合性旅游地产项目 滨海旅游地产市场状况 滨海旅游地产主要分布 东疆港 旅游区 外滩、极地 旅游区 航母 旅游区 滨海新区旅游地产主要由三大板块组成 * 天津地产项目了解 天津旅游地产多以景观、休闲、娱乐为主题 （天津团泊湖） （天津极地海洋世界） （天津华侨城） （天津万科东海岸） * 本项目定位为酒文化产业园，是及商业、产业、旅游休闲、商务会议、住宅为一体的大综合项目 天津情况理解 天津旅游地产多以景观、休闲主题为主，以商务文化为主题的旅游地产少。商务文化旅游地产目前是市场空白点 本项目情况理解 本项目旅游地块 本项旅游板块定位建议 建议本项目以“商务文化”为主题的旅游地产 * “商