宜昌均瑶项目策略思考(演示篇)教案.pptVIP

八、[宜昌均瑶国际广场]项目 风险思考 2002年以来，商业项目超过以往三至五倍的供应量，商业地产项目的集结上市，使供求关系发生阶段性严重的失衡，这种失衡无疑加剧商业地产项目的营销、推广的难度，同时也为大型商业项目的开发潜伏巨大的市场风险。 从央行最新的信贷政策来讲，整个房地产资金体系的压力会增大， 商业市场整个资金的失衡将会导致整个行业竞争加剧，包括投资 风险加剧。对商业地产开发来说，充裕的资金储备目前已经成为 商业地产开发的瓶颈问题。 * 商业物业需要经营，需要不同专业的经营管理人员，大型商业地产项目的开发更需要一批浸淫多年商业地产的业内人才来融合项目。商业地产与住宅最大的不同之一，就在于二者面对的对象。商业地产至少要面对三种客户： 1) 投资者，商铺的销售离不开投资者； 2) 经营者，如麦当劳、肯德基、星巴克，商铺的实现要靠经营 者； 3) 终端消费者，没有消费者的购买，商铺的利润无从谈起。只有 消费者买了商品，经营者才有可能交租金给投资者，开发商才 有利可图。 * 无论从政策面/资金面/经营面上来讲, [宜昌均瑶国际广场]项目在未来几年中都会有风险因素存在。 * 九、[宜昌均瑶国际广场]项目 行销概念思考 产权式商业大鳄领军商铺 产权式商铺银行 产权式影视MALL 产权式四至五星级酒店服务公寓 * 十、[宜昌均瑶国际广场]项目盈利模式思考 三大板块互动支撑，互为赢利诱因： 影院、商业、酒店 产权式模式 品牌商家领军进驻 ｛ 商铺银行 熟 铺 * “商铺银行”的商铺投资形式帮助商铺投资者解决了投资的安全性问题。 “商铺银行”是房地产证券化的积极尝试，其原型是在20世纪中后期风靡西方发达国家的房地产证券化不动产经营投资模式。“商铺银行”的投资管理、投资回报、投资收益均由银行提供专业服务，同时由专业投资管理公司统一操作、全权负责，所有资金流动全部在一本存折中体现，称之为“商铺银行一卡通”，这样可最大程度地保证投资者的安全性。 * “商铺银行”的投资者由银行统一办理商铺一本通，商铺按揭贷款、投资额、收益额均通过银行在一本存折上处理和体现，同时每季的租金返还由银行负责监管发放给投资者，在满足要求的情况下可凭一本通向银行进行铺位抵押，从而使资金周转更自由。此外，商铺投资一本通还享有多个商家的优惠待遇，享受金融机构的多项专项理财服务。 * [宜昌均瑶国际广场] 项目 市 场 分 析 重 点 * 市场研究 影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域或商业圈的商业环境，竞争对手的实力与策略等。在操作商业地产项目时，商业市场研究成了商业地产项目成败的桥头堡。 * 一、 项目整体开发战略的规划制定 项目整体开发目标 项目整体开发战略 项目开发节奏的控制：分阶段开发战略 项目目标商家总体分析 项目总体战略定位分析 项目整体竞争策略考虑 项目核心竞争优势的构筑 项目年度发展策略 * 二、市场调研种类 调研种类 所需资料/研究范围 商圈研究 对项目所在的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，业态情况、营业品种、商业租金水平、人流状况与交通状况及其购买力 消费者研究 对消费群结构、消费力分析、消费者的消费习惯、收入、偏好等作出调研 投资客户研究 对投资客户所投资的商铺，作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等 * 三、 项目所在商圈及竞争商圈分析 商圈也称购买圈、商势圈，是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引客户的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的地理范围。由于所处地区、经营规模、经营商品品种等不同，商圈的范围、形态以及商圈内顾客分布密度存在着一定的差异，这就是“商圈效应” * 四、目标客户的研究分析 目标客户经营范围分析 目标客户投资动向分析 目标客户商圈内经营状况分析 目标客户对商业的需求分析 目标客户抗经营风险能力分析 目标客户品牌分级研究 * 五、项目招商原则执行细化 原则一、维护产业经营黄金比例 原则二、维护统一主题形象、统一品牌形象 原则三、功能同业差异、异业互补 原则四、选择恰当的经营方式 原则五、核心主力店先行，辅助店随后的招商顺序原则 原则六、以主力店为核心的布局原则 原则七、特殊商户招商优惠原则 原则八、放水养鱼的租赁原则 原则九、统一服务原则 原则十、具备完善的信息系统原则 * 六、项目的SWOT分析 本项目所在地块区域在城市发展中的地位、现状及前景分析 本项目所在区域经济发展状况 本项目所在街区的经济发展状况及商业机会分析 地块规模、地理位置、地貌特点 地块基础设施及交通条件 地块区域商业开发的特