宿迁市楼盘市场调查总结分析报告1管理.docVIP

宿迁市 楼盘最新动态调查 分析报告 前 言 本报告基于前期市场调查的成果和结论进行的补充性调查分析，以便掌握市场的最新动态及变化。 本次调查范围主要为宿城区（主城区、宿城区）、宿豫区和开发区，不涵盖其他区域，故本报告中的所有数据的均为此三个区域的楼盘。调查对象采取“随机性”和“可比性”原则进行有目的调查，故报告中不提供全部楼盘信息及数据。 报告中部分楼盘数据由于楼盘尚未正式发售或对外公布，其数据来源主要以网络和第三方为主，后期将根据具体真实情况进行数据的修正及更新。 本报告在进行统计分析时，采取“可比性”和“代表性”原则进行楼盘选择进行数据公布，报告中不对所有楼盘数据进行一一展示，其他楼盘数据将以附件形式进行提交。 目 录 宿迁市市区楼盘现状概述……………………………………………………(4) 楼盘分布区域分析……………………………………………………………(5) 新推/待售楼盘规模分析 ……………………………………………………(5) 物业建筑类型分析……………………………………………………………(6) 户型类别及主力户型分析……………………………………………………(6) 户型面积区间…………………………………………………………………(8) 单价价格区间及总价范围……………………………………………………(8) 市场调查综述………………………………………………………………(11) 宿迁市（市区）楼盘市场现状概述 目前宿迁市区在售及待售楼盘约为113个。其中宿城区55个，宿豫区45个，开发区13个。 其中： 宿城区：新开18个、待售5个、尾盘和在售32个； 宿豫区：新开8个、待售7个、在售及尾盘30个； 开发区：新开4个、待售2个、在售及尾盘5个。 从以上数据可以看出宿迁市楼盘主要集中在宿城区和宿豫区。宿城区新推盘量较大，占区总推盘量的33%；宿豫区新推项目次之，但后期即将迎来一波推盘小高潮。开发区各指标均较为平衡。 楼盘分布区域分析 通过以上图表我们可以看出，宿迁市楼盘分布主要以宿城区与宿豫区为主，开发区为辅，三者的占比分别为49%、39%和12%。 结合第一部分的数据：宿城区目前市场的项目新推楼盘数量比例为区总数的33%，后期即将推盘率为9%；宿豫区新推盘数量占比18%，后续推盘占比为16%；开发区新推盘数量占比31%，后续推盘占比15%。 从以上几组数据我们可以得到以下信息：宿城区为目前宿迁楼市的主导者，宿豫区的待售率显示将该片区将迅速崛起，或将成为宿迁楼市的后起之秀和热点板块。开发区因商处于起步阶段且目前基数较小，后期走势有待进一步观察。 同时，鉴于新推量和待售量较大，后期本项目推盘时机和节奏应灵活掌控。 部份新推/待售楼盘规模分析 统计项目93个，具体项目资料见附表1宿迁建筑面积统计表 从上图各个楼盘的体量来看，宿迁市目前市场的楼盘以中、小型楼盘为主，大体量的楼盘较少，其中20万方以下的楼盘居多，平均值16.1万平方。 另一个角度分析，宿迁城区人口约在30万左右，但目前宿迁市场整体开发量和未来待售量可以看出推盘量和库存量均非常大，消化需时间且有一定难度。 物业建筑类型分析（部分） 通过调查，发现目前宿迁市场上的楼盘物业建筑形态绝大部分为多层，依次为高层和小高层。多层主要为老盘、和尾盘楼盘，新推和待售项目则增加了高层和小高层，目前宿迁楼盘的建筑形态已由过去单一的多层逐渐转变为多层、高层和小高并举。因此，高层和小高将是今后宿迁楼市的“新宠”。 在调查中还发现，从楼栋排布形式来看，基本上各个楼盘的楼栋为如正南正北的纯板式排布方式，此种排布方式最大的劣势在于如果一个户型没有设计好，则整一单元的户型都将收到影响。 因此在“一梯多户”等的楼栋排布设计中，最好避免此种排布方式。 户型类别及主力户型分析 通过调查统计，目前宿迁市在售楼盘中的主力户型以三房为主，二房次之，兼以少量顶层复式和4、5房，一房阳光100和宝龙·城市广场等个别楼盘有部分户型。据此，在如今市场环境低迷的形势下，或许通过户型偷面积设计，设计成可变户型产品是个机会点。 同时，通过实地调查和查阅楼盘相关资料发现，目前宿迁在售楼盘的户型同质化严重，整体市场或者同区域没有明显的区分且在设计上主要存在功能分区布置不合理、面积浪费和使用不便的问题，且户型设计基本上较为落后，还停留在满足基本的居住需求的阶段，在户型设计创新方面还未能跟上国内市场主流。因此，在户型设计上应避免陷入“跟风”或者“停滞不前”的思路，必须超前设计且应根据实际情况适当引入一些户型创新点，以增强项目竞争点。 户型面积区间 结合第五部分楼盘户型类别来看，户型面积区间两房在80-90㎡之间，三房面积区间在90-110㎡之间，四房120-135㎡，五房及复式在135-150㎡之间。其中面积区间主要集