第六章收益还原法.pptVIP

§6-1 收益法概述 四、操作步骤 四、操作步骤 §6-2 收益还原法的计算公式 一、一般公式 二、净收益每年不变 公式用途： 1、直接用于计算价格 2、不同年限价格的换算 P100例6-8 P100例5-9 3、比较不同年限价格的高低 A 4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 P101例6－11 P101例6－11 a发生在期初 三、纯收益按一定比率递增（减） P102例6－12 四、纯收益按一定数额递增 P103例6-13 递减没有无限年 例 题 习题1 习题1 五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 P104例6-14 P104例6-15 七、有效毛收入与运营费用的变化不同 P105例6-16 如下情形，请指出哪些不能使用或有条件使用 例 题 八、其他 P106例6-18 P102例5-18 习题2 习题2 补 充 补 充 例 题 例 题 例 题 例 题 例 题 （4）提高利率 1、等额本息还款方式 习题3 例 题 例 题 例 题 例 题 例 题 §6-3 纯收益、还原利率及收益年限的确定 一、纯收益 （净收益） 运营费用＝有效毛收入×运营费用率 （二）不同类型房地产的净收益求取 P120/19 P108例6-19 P108例6-19 P108例6-19 P108例6-19 例 题 习题4 二、还原利率 二、还原利率 （三）还原利率求取的基本方法 x （三）还原利率求取的基本方法 土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率 三、收益年限的确定 1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 §6-4 收益还原法的运用 利用公式 讨论这一技术的应用 P117例6-22 P117例6-22 二、收益乘数法 毛租金乘数法 例 题 P117例6－23 P117例6－23 承租人权益价值评估 长期抵押贷款房地产价值评估 习题5 习题1 习题1 习题2 习题2 习题3 习题4 习题5 房地产价格=毛租金×毛租金乘数 毛租金乘数=房地产价格÷毛租金 第六章 收益法 “租售比价” 可比实例 毛租金 （万元/年） 价格（万元） 毛租金乘数 1 12 102 8.50 2 23 190 8.26 3 10 88 8.80 4 65 542 8.34 5 90 720 8.00 6 32 250 7.81 第六章 收益法 某宗房地产净收益50万元 8.29 V=50×8.29=414.25万元 某房地产建成于2004年12月30日，此后收益年限为50年；2006年12月30日至2008年12月30日分别获得纯收益85、90、95万元；预计2009年12月30日至2011年12月30日可分别获得纯收益95、92、94万元，从2012年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；该类房地产的还原利率为7.2%。试利用上述资料估算该房地产2008年12月30日的收益价格。 第六章 收益法 2004 05 06 07 08 09 10 11 12 …… 2049 0 1 2 3 (t) 4 ………… 46(50-4) 85 90 95 95 92 94 95………… 95 某房地产于2007年10月22日出租，租期为10年，月租金为24元/㎡，现市场上类似房地产的月租金为30元/㎡，假设还原利率为8％，试求2009年10月22日的承租人权益价值。 A=（30-24）×12＝72元/㎡ r=8％ n=10-2=8年 有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益价值 第六章 收益法 （2）求银行欠款 （3）求资产价值 房地产价值=803961-255390.67=548570.33元 房地产价格的高低取决于3个因素： 1、可获净收益的大小，即ai的大小； 2、获得该净收益的可靠性，即r的大小； 3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。 第六章 收益法 （一）净收益的计算公式 净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用 =有效毛收入-运营费用 潜在毛收入——假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入 运营费用 ——维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益 第六章 收益