房地产私募股权投资基金(pe)专题研究推荐.ppt

房地产PE案例 案例1：独立PE——深圳德信资本 德信资本+地产公司 GP …… 德信XX房地产股权投资基金 母基金 LP1 LP2 LPn 子基金1 子基金2 子基金n 项目1 项目2 项目n …… 投资引导基金：高级的战略合作模式，建立统一的三方合作平台，以投资于XX地产旗下项目为主，兼顾其他中小开发商与项目并购，开发运营与金融运作两头并进。 伞形基金：初级的战略合作模式，为开发商建立融资平台，投资于XX地产旗下项目，提升资金的使用效率。 主动管理型基金：创新型项目合作模式，在拿地与规划阶段开始介入， XX地产可以利用金融杠杆，取得极高的回报率， “房地产综合运营商”。 * 案例2：凯利房地产PE 企业名称 浙江凯利投资管理合伙企业（有限合伙） 发起人/管理人 德信控股集团有限公司 发起人 浙江凯利投资有限公司 组织形式 有限合伙企业； 有限合伙人LP：合格投资者（机构投资者或个人）； 普通合伙人GP：德信控股集团有限公司 企业规模 首期不低于人民币1.2亿元 存续期 单项基金基本存续期3年，GP可以根据项目需要决定提前或延长一年 投资者保底年收益率 12% 发起人出资额 有限合伙企业规模的10% 投资人认购起点 人民币100万，并以人民币100万元的整数倍增加 收益分配方式 每年分配一次（项目实际收益） 有限合伙人其它权利 参加合伙人会议，行使合伙人协议赋予的合伙人权利；GP每半年出具投资报告；随时查阅项目资料及财务状况 流动性安排 基金存续期内不可赎回，但有限合伙人可转让投资份额 管理费 固定管理费：募集基金成立时规模×2%； 浮动管理费：有限合伙企业收益中超出投资者保底收益的20%部分 风险控制措施 风险控制体系包括内部控制和外部控制，对投资项目进行全程、全方位的风险控制 * 案例3：房企旗下PE——金地集团 PE简介： 09年，金地集团发起并管理，初期规模达到10亿元人民币，有限合伙制，GP认缴额5%，LP承诺制分期出资，专注于华东房地产开发领域的股权投资，IRR20%，投资期限不超过5年，最低认购额500万元/份 。 投资方向：华东1-2线城市，重点在上海、宁波、杭州、南京；住宅为主、少量的商业和办公，无拆迁的短平快项目；投资土地竞买为主的房地产开发阶段。 投资策略：组合投资、联合投资、择时投资。 组合投资：指按“比例”将合伙资本投入不同城市或项目，分散投资风险；联合投资：金地集团及其投资组合（境外基金、其他金融机构、企业）联合投资，金地集团负责项目管理，金地集团的投资比例不低于50%；择时投资：注重周期管理，在经济下行时购入优质土地资产，在经济上行逐步退出。 合伙财产安全性：资金和收益等均由银行托管，杜绝挪用、账目不清等；各方权利义务及投资限制通过监管合伙协议执行；合伙期限内不开放申购，以免申购价格评估偏低导致原合伙人利益损失；约40%LP的本金和其2年期限的8%的年化收益率由剩余60%LP的本金和收益担保。 流动性与退出安排：GP份额不可转让、不可赎回，直至基金结束，期间获得劣后LP的利润分配；LP有限赎回，占60%的非保本LP合伙份额可转让，封闭期1.5年后，部分LP出资可赎回；转让和赎回的基准指导价格为投资管理公司每年第一季度公布公允的合伙人份额净值评估，该净值由第三方机构评估；占40%的保本LP获得保本承诺，即2年期限、固定年化收益率8%、一次性还本付息。 GP （劣后受益） 40%保本LP 60%非保本LP （优先受益） PE 华东1-2线城市开发阶段的住宅项目为主 投资 资金回笼 投资 资金回笼 银行 托管 * 模拟投资的收益敏感性分析 LP出资流程 利润分配：即时高分配政策。达到法定最早的利润分配条件即进行利润分配；每年度分配1次，弥补亏损和项目资金需求后的90%用于分配；有限合伙人按8%的年化收益率优先回报、普通合伙人仅在超额收入时分配；GP可获得20%附带收益及一定比例的管理费（投资期，按承诺出资额的2%/年支付，投资期之后按实际出资额的2%/年收取）。 投资价值：基础收益（股权投资收益）；资产转换收益（在后续购置投资项目的房地产获得增值收益）；资产升级收益（企业实施资本运作如上市带来的收益）。 * 案例4：PE介入房地产开发的时点及个案 缺口一：北京左岸公社。 华夏伟业以项目控股权方的身份介入，不参与项目分红，但发展商须向其支付高于银行的利息；协助发展商向银行贷款；资金链连上后，股权转让退出项目。 缺口二：北京国恒基业大厦项目 华夏伟业以项目全程打理方身份介入项目，调整原项目定位，提高其项目投资可行性； 推荐有实力的建筑商带资施工；自身拆借2500万给发展商，发展商按银行同期利率支付伟业利息；发展商四证全后，伟业协助其向银行贷款1.2亿。 缺口三：北京今典集团“苹果社区”