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房地产评估报告常见错误类型88例教案
房地产评估报告常见错误类型88例
(一)报告书结构方面的错误
1、报告书漏项(如:缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等)。
2、报告书用语不规范:如将估价时点写成估价时间,“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言。
3、估价时点设定不正确。如:拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日,而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估,时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。
4、报告有效期除说明一年外,还要说明从何时计算(即:从报告出具之日起计算),或者有效的时间段。
5、如果考题中出现“估价师声明”的具体内容,要特别注意是否有2位估价师签字(抵押报告及拆迁评估报告),则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘,谁没查勘。
6、如果考题中出现“假设和限制条件”的具体内容,要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途,或者假设有合法产权。
7、估价对象分析时描述不全(应从区位、权益、实物状况3方面说明)
⑴缺少房地产权益状况描述(如:没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限,剩余年限。房屋所有权情况等);
⑵土地实物描述不全面(如:没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况);
⑶建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等);
⑷区位状况描述不具体,如:位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。
⑸租赁情况交待不清(如:没说明租金标准、租赁期限)。
8、缺市场背景分析。
9、缺最高最佳使用分析。
10选用的估价方法不妥(应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如:一般情况下优先选用市场法(在市场活跃,成交案例较多情况下);有收益的商业房地产应当优先选用收益法;在建工程常选用假设开发法、成本法;单纯的土地评估选用基准地价修正法、假设开发法;抵押目的评估优先成本法,拆迁评估首选市场法,不能用市场法的必须说明理由等。)。
11、未说明每种估价方法的定义、步骤。
12、如果是特殊房地产,要说明是否经过了报批,是否可以做抵押物。
13、抵押价值的定义不是公开市场价值。应当是公开市场价值减去估价师知悉的优先受偿额后的剩余价值。
14、保险评估不能将土地价值记入(投保时,保险金额不能超过建筑物的价值)。
15、划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。
16、拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款(未拖欠的,要在报告的附件中提供未拖欠工程款的证明)。
17、再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。
18、投资价值评估,则很多地方与普通市场价值评估不一样(见《理论方法》第70页)。评估投资价值时,要扣除所得税。
19、拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定(《理论方法》第97页)。
20、未说明估价结果确定的理由(各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则,用加权平均,且权数不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因)。
21、拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值,不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。
22、法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值,不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。
●单纯的地价评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。
23、对司法委托拍卖评估的,一般只给出市场价值。不给拍卖底价,拍卖底价由法院参考评估结果制定。
(二)各种评估方法中的错误:
⑴比较法
24、可比实例选择不当(如:地段要相近,用途、交易类型要相同,实例的面积不能过大过小、规模应当在估价对象规模的1.5-2范围内,装修设备应当相当。权利性质要相同,交易日期与估价时点要接近,不能相隔过长。如:超过1年);可比实例数量要3个以上。
25、可比实例的币种未说明,或未化成同一币种。
26、建立价格可比基础时,汇率选择错误(应按可比实例成交时的汇率)。
27、非正常交易情况的要进行交易情况修正,修正时要注意,拍卖、招标的并不一定比协议价格高,如有部分费用转嫁的要进行修正。
28、日期修正计算错误。
29、区域因素修正时,可比实例应当是原成交日期的状况,估计对象是估价时点的状况。
30、区域(或个别)因素修正时,将修正方向搞反,分子分母颠倒。
31、区域(或个别)因素修正时,漏项。如土地未作年期修正,比较案例与估价对象的土地等级不同,却未做修正。
32、修正系数取值与区域(或个别)因素描述不一致。如:在比较情况说明时判断有差异应予修正,但在实际计算中未修正,或情况说明表中无差异,而计算时却修正了。
33、修正幅度过大,单项修正超过20%。
34、计算结果有错;比如:只考虑了地上部分的价格,未计算出地下车库的价格,遗漏了部分房地产的价值。
35、不同性质的房地产(
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