[经管营销]个人房地产投资与现金流分析入门.pdfVIP

Introductionto Cash Flow Analysis and Real Estate Investing and case study 个人房地产投资和现金流分析入门和案例 分析 Gongfu Wang PhD 功夫王博士 Fall, 2006 秋 Q University Q大学 Department of Get Rich Fast Engineering 发财工程系 靠房地产发财 – 亚洲国家的很多富豪都是从事房地产的业务 – 小的个人投资也可以从房地产入手 • 最安全，最保险的投资 • 除了投资以外，可以带来的其它好处 • 可以获得银行贷款，从而增加回报率 RealEstate DoesProvide Many Opportunities 房地产投资提供的机会 • Adding Value Through: 增加价值 – Real estate acquisition 购买 – Development 开发 – Financing 获得投资 – Site Analysis 地域分析 – Controlling Operating Costs 经营成本分析 – Innovative Marketing 市场的开发 – Innovative Management 科学的管理 • No Secret Way To Attain Success 不会一夜暴富 • Only hard work with good research and systematic analysis 需要仔细计算 BusinessGoals MightInclude 生意的目的 •个人投资房地产获得回报的方法：现金 流，地产增值 •投资地产还能达到其他非财务的目标： –抵抗经济风险 –稳定社会 FinancialAnalysis DecisionModels 财 务分析的模型 •Single period models uch as 单个时间段的 模型 –Cash on Cash 现金对现金 –Gross Rent Multipliers 租金倍率 –Capitalization “Cap”Rate 回报率 • Multiple period model 多个时间段的模型 – IRR - Internal Rate of Return 内部投资回报率 IRRModel 内部投资回报率的使用 • Multiple period return on investment 多个时间段 • Calculates the average discount rate that equates all future returns over the projected holding period back to the present value of the initial equity investment 用平均利率将所有以后的 收益和先期投资折算到现在的价值 • Should be used for capital allocation and initial investment decisions 在开始投资分析和资本分配 时使用 TheROI (returnon investment) 投资回 报率 ROI = Income / Cash Investment 投资回报= 收入/ 现金投入 比如：一处房产，价格￥1，000，000RMB 每年净租金收入￥100，000RMB ROI=￥100，000 /￥1，000，000 = 10% ROI(cont.) 投资回报率 • 如果贷款，假设利率=8%，30年房贷，每贷 ￥10，000，月付￥7.34 • 贷50%，每年的收入-贷款为：￥55,960 – ROI= ￥55，960/￥500，000 = 11.1% • 贷75%，每年的收入-贷款为：￥33,960 – ROI= ￥33，960/￥250 ，000 = 13.6% • 贷90%，每年的收入-贷款为：￥20,730 – ROI= ￥20,730/ ￥100，000 = 20.7%