[经管营销]加息及二次调控专题研究报告20101025.ppt

* 讨论议题： 对于市场走势您是怎么看？ 您认为加息会对楼市产生多大的影响？ 贵公司在二次调控政策出台后，企业发展战略方面会做出怎样的调整？ 2010第三期中国房地产政策满意度调查 调查概述 在房地产政策中，政策实施涉及的主要群体包括商品房购房者、房地产企业和房地产政策专家。2010年9月26日至2010年10月16日，我们对1500多名购房者、几十家房地产开发企业和数十名房地产政策专家进行了问卷调查，获取各群体对房地产政策的满意度信息，分析结果如下： * 2010第三期中国房地产政策满意度调查 （1）多数购房者和专家支持差别化信贷政策，而房地产企业的支持比例较低 70%左右的购房者支持差别化信贷政策，但是认为这些政策对抑制投资投机的作用有限。绝大部分专家支持差别化信贷及停发三套房贷政策，并认为这些政策对抑制投资投机需求有显著影响。而房地产企业支持信贷政策的比例较低。 （2）多数购房者、房地产企业和专家支持房产税改革 对于房产税改革，超过一半的购房者表示支持，房地产企业和专家支持的比例都在60%左右。购房者认为房产税改革对抑制投资投机需求影响不大，而专家认为将会有一定影响。 * 2010第三期中国房地产政策满意度调查 （3）对于第二轮调控政策的执行力度和政策效果购房者和专家的看法有显著差异 相对于4月“国十条”政策，地方政府及商业银行对第二轮调控政策执行力度购房者认为会变大的比例不到四分之一，而专家认为会变大的比例超过70%，有显著差异。对于政策效果，40%左右的购房者认为不能实现平抑房价的预期目标，专家认为不能实现的比例仅为7.14%。可见，购房者和专家对政策的执行和政策效果的看法有显著差异。 （4）对未来几个月房价走势，购房者、房地产企业和专家看法不一 未来几个月房价，购房者超过一半认为将会上涨，房地产企业认为上涨和下降的比例相差无几，都在37%左右，而一半左右的房地产政策专家认为第四季度房价会小幅下降。 * * 企业：万科、恒大、保利业绩最为突出，8-9月连续刷新纪录 万科凭借合理的推盘节奏和销售定价，2010年8月企业实现销售金额119.9亿元，同比增加149.0%，销售面积为91.5万平方米，创下了国内房地产企业单月销售的新纪录，2010年9月再次刷新记录，单月销售额142.1亿元，销售面积113.6万平米，环比增幅分别为18.5% 和24.2%。 图：2009年至今代表房企销售额变化情况 数据来源：中国房地产指数系统整理 图：2009年至今代表房企销售面积变化情况 保利地产、恒大前三季度也实现了良好的销售业绩，其中恒大销售面积569.8万平方米，仅次于万科位居第二位。 * 中低价位项目销售规模居前 从北京今年1-9月销售排行榜来看，成交量靠前的项目主要是中低价位、中小户型满足刚性需求的产品，如万科长阳半岛、保利茉莉公馆等； 根据前三季度销售套数排行榜，仅北京华茂城位于朝阳区，其余项目皆位于远郊区县。 数据来源：CREIS中指数据、 表：2010年1-9月北京商品住宅销售套数排行榜 表：2010年1-9月北京房地产企业销售面积排行榜 * 资金：银行和公开资本市场融资难度加大，企业资金压力日益明显 数据显示，今年以来上市公司负债水平明显上升，净借贷比率中值从2009年末的24.4%上升到46.6%，负债率提高了3个百分点，尽管上市公司现金持有量仍较高（2010年中期现金占资产比率为13.6%，是近五年来的较高水平），但净负债比率显著上升带来的短期财务风险不容忽视。 值得注意的是，由于银行和公开资本市场融资难度的加大，部分企业积极拓展多元化投资途径，其中，债券、信托、票据、基金等融资方式受到广泛应用。 表：2010年3季度部分房地产企业融资情况 数据来源：中国房地产TOP10研究组整理 企业名称 时间 融资方式 融资金额 方兴地产 2010.9 可换股证券 6亿美元 合景泰富 2010.9 股权融资 9亿元 瑞安房地产 2010.9 可转债 20.4亿元 雅居乐 2010.9 银行贷款 15.9亿港元 金隅股份 2010.9 票据融资 28亿元 华业地产 2010.8 信托融资 6.1亿元 华侨城 2010.8 中期票据 20亿元 碧桂园 2010.8 优先票据 4亿美元 首创置业 2010.7 信托融资 7.5亿元 远洋地产 2010.7 可转债 9亿美元 表：2006年至今房地产企业资产负债率与净借贷比中值 * 政策要点：部分政策严于“新国十条” 9月新政策 4月新“国十条” 主要内容 特点 主要内容 特点 个人房贷 首套房 首付款比例调整到30%及以上 无户型差别 套型建筑面积90平方米以下不得低于20%，面积90平方米以上不得低于30% 有