[经管营销]和贵久居福营销探讨.pptVIP

双卖场设置 原售楼处主负责接待老客户； 规划精装的小型售楼处，建议设在社区临河面入口景观区处，充分利用滨河景观带及主景观节点，极力营造卖场氛围，同时提高后期客户尊崇度，促就客户认可。 锦华路 长江路 临港路 节点景观 节点景观 入口主景观 新售楼部 老售楼部 锦上添花 在河景资源最丰富处打造项目实体样板间，提升客户实景体验，加强客户感官刺激 增设一些极具情调，品质，精致而又蕴含美感的软性饰品，达到与客户的情感交流，同时强化与周边自然景观的融入。 高品质样板间！ 车位销售，化腐朽为神奇！ 难点：空港片区车位价格低，本案住宅无法直达地下车位，在后期销售过程中可能存在拉低整体项目品质，抑制客户购买的情况； 措施：后期销售过程中对车库采取5折销售或赠送处理，制造营销噱头，以实惠赢价格。 The end , thank you . 地址：中国.四川.成都人民南路4段27号商鼎国际1栋B座17楼 电话：86-28传真：86-28616 网址： 传真：610041 和贵.久居福项目营销探讨 国际城南历来是兵家必争之地； 规划、前景、交通、配套，一个个利好均剑指这片热土。 和贵·久居福悉心经营3年， 项目本身能否形成突破， 230亩收官之作能否刷新空港， 在此一举！ 比肩城南 大成之美 回答开发商提出的2个核心问题： 1、产品改还是不改？ 2、营销的溢价空间何在，实施保障措施是什么？ 直入命题—— 产品改还是不改？ Q1 通过市场验证、竞品验证、客户验证、未来供应验证、历史验证共同演绎。 改！ 自2007年1月至今，双流整体量价走势呈上升趋势；整体成交价增长明显，从3500元/ ㎡上升到今年的6000元/㎡，涨幅高达70%； 目前航空港板块供需位列双流区域第二，而价格自07年至今从3350元/㎡ 仅上升至4700元/㎡，仅拉升37%，仍属于区域较低水平，相对增速较缓，为价值洼地，中短期内的拉升空间较大； 近3年，航空港板块一直以70-90 ㎡为主力供需面积段，且市场呈现供不应求的态势；90 ㎡以内的小户型产品走量及价格均高于大户型产品； 和贵·久居福从09年至今月均走量66套，目前均价4800元/ ㎡左右，在板块内位于前列。 市场验证 航空港板块市场环境好，小户型为主力需求，目前仍为价值洼地，中短期内拉升空间较大。 选择目前区域销售情况较好的几个主要项目： 70-90 ㎡段产品成交量占到总成交量的50%，70 ㎡以下房源占19%；即90 ㎡以下产品占总销量的70%； 同时通过市场走访，目前主要竞品后续产品多以90 ㎡以下小户型为主，反应市场对该类产品需求较大，去化理想； 90 -130 ㎡户型占总销量的24%，主要为改善型购房客户； 130㎡以上户型都是消耗剩余房源，表中竞品09年未推出130 ㎡ 以上新房源，销量仅占总销量7%，市场空间不大。 竞品验证 目前在售的主要竞品多以70-90㎡为主要供需面积段，市场接受度高，同时未来供应也类似。 区域置业人群以本地和受城南高房价排挤的大城南首置型客户为主，大多数为刚需自住型购房者，年龄集中在25-35岁，倾向90 ㎡以下小户型； 部分改善型购房客户，年龄以35-45岁为主，选择面积集中在90-110 ㎡ 之间，更加关注品牌、品质、交通配套、小区物业等； 部分外地投资客户看好区域发展前景，购买意向度较高； 区域内投资客户目前所占比例较小。 客户群体分析： 客户验证 区域首置型青年客户群体为主力客户，主要为区域客户和大城南客户，偏好小户型产品。 项目占地：84.74亩左右，中等规模； 总建面：28万㎡左右（地上住宅23万㎡ ）； 规划指标:容积率4、建筑密度30%； 总户数：2500户左右； 产品特征：高附加值高得房率通透性空中townhouse; 主力户型:60-90㎡，赠送率超过30%。 未来供应验证 目前区域新推项目也以70-90 ㎡为主要面积段，显示小户型在空港区域的旺销已成共识 。 案例：空港晶座 历史验证 对于区域河景资源型住宅，小户型比大户型能争取更高的量价空间。 翰林上岛08年推出全部房源，临河小户型09年6月已全部售罄，成交均价达到5700元/㎡； 而临河大户型至今尚余20多套，成交均价5100元/㎡ 。 和贵·久居福2007年推出2栋，70套左右临河大户型房源，截止10年3月走量60余套，月均2套，目前面价约5800元/㎡，尚余10余套房源。 同期推出的非河景小户型，则在市场中快速消化，月均去化率位列区域前茅，目前月走量上百套，目前均价4800元/㎡ 。 结论 市场验证、竞品验证、客户验证、未来供应验证、历史验证 均向我们导出了共同的答案： 改变产品面积段是必然的选择！ 改了之后是不是就一定好卖？ 才是核心问题！