[经管营销]天津老城厢11地项目营销方案+050131.ppt

2005.01.28 天津老城厢11＃地项目营销方案 金丰易居/房屋销售 北京金岳房地产经纪有限公司 2005年1月28日 报告目录1、 报告前言2、市场分析结论3、项目分析与理解4、营销目标设定5、营销定位及策略6、功能定位塑造7、招商策略及思路8、销售策略及思路 一、报告前言 一、报告前言 一、报告前言 一、报告前言 　　　对于四种可能出现的结果，根据经验和现阶段的情况，我们认为第1、和第4种可能的结果基本不会出现。而最有可能出现的结果是第2和第3种可能性。而我们希望的结果则是第3种。 一、报告前言 推广采用多渠道多形式立体推广形成市场焦点，高立意打造本项目的城市地位。 坚决彻底塑造天津市场唯一性、领导性产品（软硬件方面）。 通过对体验区域的高品质、高品味的打造，直接形成市民对区域的未来产生浓重的兴趣，和区域未来的升值前景。 通过零租金或低租金导入培育战略商户，形成区域商业档次和氛围，进入拉动各级招商。 制定切实可行的营销方案提高产品的可售性。 二、市场分析结论 二、市场分析结论 二、市场分析结论 二、市场分析结论 二、市场分析结论 二、市场分析结论 三、项目分析与理解 三、项目分析与理解 商务别墅/会馆／公馆： 作为大型企业商务活动的接待、大型会议、企业聚会、高层研讨、论坛、老总行宫、临时办公等的活动地点，承载商务和居住功能，是大企业至尊形象的最直接表现； 主要诉求点： 企业总部对企业利益点 建筑本身的尊贵气度 产品情调与独有性 独立私密的主人区（企业决策人产生欲望） 三、项目分析与理解 三、项目分析与理解 三、项目分析与理解 四、营销目标设定 四、营销目标设定 四、营销目标设定 五、营销定位及策略 五、营销定位及策略 五、营销定位及策略 五、营销定位及策略 五、营销定位及策略 五、营销定位及策略 五、营销定位及策略 六、功能定位塑造 六、功能定位塑造 六、功能定位塑造 六、功能定位塑造 六、功能定位塑造 七、招商策略及思路 七、招商策略及思路 七、招商策略及思路 七、招商策略及思路 七、招商策略及思路 七、招商策略及思路 七、招商策略及思路 七、招商策略及思路 七、招商策略及思路 七、招商策略及思路 七、招商策略及思路 七、招商策略及思路 八、销售策略及思路 八、销售策略及思路 通过拍卖一个单元建立市场价值参考风向标，依照游戏规则将其拍卖给“名人”，通过名人再建立传播渠道，筑其市场价值底部。 八、销售策略及思路 八、销售策略及思路 八、销售策略及思路 八、销售策略及思路 八、销售策略及思路 八、销售策略及思路 八、销售策略及思路 八、销售策略及思路 八、销售策略及思路 八、销售策略及思路 八、销售策略及思路 八、销售策略及思路 ３、Ａ南区策略及思路 投资保障措施: 发展商提供储备金，以备酒店装修开办使用和回报补贴差额； 发展商（或成立的经营公司）承诺向小业主提供投资额8%的年回报 银行或担保公司为投资提供担保 聘用国际知名会计师事务所提供财务监管与审核 聘用知名律师事务所提供法律咨询与见证 经营管理公司每年预提一定费用进行套房装修翻新和设备更替储备基金 　　 ３、Ａ南区策略及思路 高档私管型产权酒店产品塑造； 引入五星级品牌酒店管理服务； 带投资回报进行销售； 深度研究散卖投资客户或权益份额； 定价策略 从15000元/平米角度出发，预留出备贴补的回报租金差额及酒店的开办费，单价应在20500元／平米，带８％年投资回报． 核心点 ４、Ａ北区策略及思路 销售策略 产品唯一性塑造+名人效应及附加值+2万单价拍卖建立市场价值； 委托顶级物业管理公司，并有偿提供管家式个性服务，然后利用名人效应和价值，通过拍卖的手段建立市场价值标杆，进而掩护其他单位出货，进行控制性出售。 流程解释 3、核心策略 产品规划与塑造 品牌导入与整合 销售模式（方案）设计 不易销售产品 可销售产品 现场体验与展示 产品规划与塑造 ６、核心策略 对于项目最顶尖客层和价格定位，塑造产品的唯一性， 是拉升项目价格的最有效手段，通过产品建筑与景观 设计＼设备材质以及室内空间处理向艺术品的方向打 造，实现产品的不可替代性＼独一性，使其具有收藏 价值。 先招商再销售 ６、核心策略 这就是品牌导入和整合的过程，面对天津600年来从来 没有过的市场、从来没有过的价格、从来没有过的产 品”的客观现状.需要在较短的时间里实现营销目标,只 能通过先招商，创造一个氛围、一个参考样板，从而实 现价格、业态映射，最终达到价值、市场成立。 销售模式（方案）设计 通过销售模式（方案）设计，将产品设计成投资门槛 相对较低＼投资安全保障性较高＼投资利润较为稳健 的投资类产品，使其不可高攀的奢侈品变成投资品。 ６、核心策略 现场体验与展示 对于高风险