[经管营销]房地产业价格运行规律与房地产调控.ppt

房地产业价格运行规律与房地产调控 讲述人：周宇 一、房地产的含义与特征 二、房地产业及其经济活动内容 三、房地产业价格运行规律 四、较高的房价：中国的特色 五、房地产“泡沫”的含义及其判定 六、政府为什么要调控房地产市场：暴利不是理由 七、调控房地产市场的四项基本原则 一、房地产的含义与特征 房地产既是一种稀缺的资源，又是重要的生产要素，同时也是人们生活的必需品。不同的人，站在不同的角度，对房地产的内涵有不同的理解。按照不同的标准，房地产又有不同的分类。 （一）房地产的含义 理论界对房地产这一范畴的内涵存在着不同的理解，尽管此方面没有出现过引人注目的争执或较大规模的讨论，但从相关的著作、教材、工具书和论文中不难看出这一点。 我的观点是：所谓房地产，即指房产与地产的合称，是房屋与土地在经济关系方面的体现，属于资产范畴。房屋与土地反映的是物质的属性与形态，而房产和地产则体现相应的生产关系。 由于物质形态的房屋与土地常常是紧密相联的，房屋建筑与建筑地块经常连在一起，表现为一种有机整体，因此在经济形态上，房屋与土地的内容和运动过程也具有内在的整体性，房产与地产两个概念常合称房地产。 又由于房屋和土地不可移动，或者一经移动就要丧失极大价值，因此房地产成为不动产的典型代表形式（不动产不全是房地产），以致于有的人常将其混为一谈。 （二）房地产的特征 一般说来，房地产是经过开发建设而获得的商品（特殊情况下具有商品性质或经营性质的纯天然地块除外）。与其它商品相比，房地产在自然性质或者说物理性质方面有着明显的不同之处。又由于这种自然特征的决定作用以及上一节中分析的房地产所具有的财产和权利性质，房地产又有着区别于其它商品的经济特征和社会特征。 1.房地产的自然特征 固定性 房地产一般具有固定性，不能随便移动其位置。 房屋要建在土地上，由于土地的不可移动性，就带来了房屋的不可移动性，如果人们想在某一新的地理位置上使用房产只能是在该块土地上建造或购买房产，不可能把原有的房屋搬迁过去 。 当然，随着现代科学技术的发展，迁移整栋楼已成为可能，但这并不否认房地产位置的固定性。 个别性 由于位置的固定性，地形、地貌的复杂性，以及周边环境的差异，即使是房屋的形状完全相同，每宗房地产之间也必然存在差别。况且，由于每幢房屋的用途不同，所处的地理位置不同，因而通常它不能象其它普通商品那样按照同一套图纸和方案批量生产或大量复制。即使是采用同样的设计、结构、材料、高度、设备等，也会因建造的时间、施工技术和房屋周围气候条件的不同而相去甚远。就象是两个双胞胎也存在一定的差别一样，从来没有两宗完全一样的房地产。 耐久性 一般说来，房地产的地产部分其利用价值是恒久的。地产的自然资源部分，其使用价值永远不会消失。关于这一点人类发展的历史已做出了充分证明。而其它生产资料或生活资料一般不具有这一特点，它们要随着人们的使用而消耗或磨损掉。房屋通过施工建造完成以后，只要不动迁、拆毁和烧毁，或只要不遭受地震、风暴、洪水等自然灾害的破坏，使用期限都很长，一般可达几十年乃至上百年，更长些的也有。象布达拉宫等千年左右仍在发挥效能的古建筑也称不上是稀世之物。而其它商品的使用期限相对都比较短，有的为几年，一般为几天、几周或数月，还有许多商品属于一次性使用的，用完一次就丧失了使用价值或失去了存在形态（如一次性针头、食品等）。  有限性 房地产供给的有限性源于土地供给的有限性，而土地供给的有限性则是由于两方面的原因造成的： 一是受大自然的制约，是一个有限的量。任何地区其土地的供给不可能超过其拥有的地域面积； 二是受到土地利用规划和城市规划的制约，一定时间内可用于开发建设的土地总是有限的。必须在保证人口、资源、环境协调发展的前提下开发、利用土地，必须在保证农业发展即保证吃饭的前提下搞开发建设。由于房屋必须建造在土地之上，空中楼阁根本不存在，因此建在有限土地面积之上的房屋必然也是有限的。由于受到建筑密度、建筑容积率等指标的限制，这些楼房不可能无限制地向空中或地下延伸。这样整个房地产的供给就具有了有限性。在城镇，特别是在经济发达的地区以及大城市，由于不得不控制城市规模，可用于开发的土地非常有限，因此房地产供给就呈现供不应求的局面，或者房地产价格居高不下。这些现象都是房地产数量有限性的客观表现。 2.房地产的经济特征 地产价格常要借助房产价格表现出来 房产作为商品，其价值除了利润和建造房屋而消耗和支出的建筑及设备安装工程费用（含人工费、材料费、施工机械使用费、施工管理费等）、设备及工具、器具购置费用以及勘察设计费、施工机构迁移费）等其它费用项目外，还包括并非转化和凝固到房屋商品中但要借助房屋价值表现出来