房地产经济学—住宅消费与住房制度推荐.docVIP

房地产经济学—住宅消费与住房制度 住宅消费是住宅再生产过程的终极环节，由于住宅业是房地产业的主体部分，同时又与一国的住房制度和住房政策密切相关，因而也可看作是房地产经济宏观分析的重要内容。本章首先从住宅消费的性质、特点讲起，进而分析住房制度与住房政策，着重研究中国的城市住房制度改革，并结合当前实际探索住宅消费结构与供应结构的平衡和协调问题。 第一节 住宅与住宅消费 一、住宅的功能 住宅是供人们居住生活之用的房屋建筑。住宅消费也是人们生活消费中的重要组成部分。一个极其普通的道理是，人们要生活，必须有衣、食、住、行、用等各种生活资料，住宅就是人类生活最基本的生活资料，在现代社会中，居住状况的好坏已成为衡量居民生活质量的重要标志之一。 住宅及其功能是随着人类社会经济文化的发展而不断发展和完善的。在远古时代，生产力水平很低，仅能勉强维持生活，住得也极其简陋，只能住在用石器挖的洞穴和树枝搭的巢窝之中，“穴”和“巢”就是人类社会最原始的住宅结构。考古学家往往从原始人居住的“洞穴”中挖掘出生产和生活器具，判断所处的历史时代。后来，随着经济文化的发展，收入的增加和居住需要的提高，人们不断改进和完善自己的居住场所，研制出新的建筑材料和先进的建筑技术，设计建造更合理更舒适的住宅，逐步改善居住条件，提高居住质量。发展到现代住宅，大量先进科技应用到住宅建设中来，智能住宅、绿色住宅、生态住宅、康健住宅层出不穷，由此人们不但具有宽敞的居住空间，而且具有完备的室内装饰，齐全的配套设施和优美的居住环境。随之，住宅的功能也不断拓展，从一般生存需要，发展到享受需求、社交需要、资产积累和投资需要等多种多样功能。从远古时代的“穴”和“巢”发展到现代住宅建筑，经历了几千年变迁，反映了人类社会经济文化发展的漫长历史过程，直到今天，人们的住宅仍在不断改进和演变过程之中。 （一）住宅的生活资料功能 住宅作为生活必需品之一，它的最基本的功能就是满足居住需要的生活资料功能。这种功能包括两个方面：一是满足人们最基本的生存需要。人们要生活，除了衣、食之外，还必须有栖息和生活场所，人的一生，大约有三分之一至二分之一的时间，即每天8至12小时左右的时间是在居室内度过的，人的生存离不开住宅。住宅又是价值量大的超耐用消费品，一幢具有较好质量的住宅实际使用年限大约50—70年，甚至100年，大致与人的寿命周期相等；而由于住宅的建造成本高，价值量大，购置或建造住宅，往往要花费家庭收入的相当大部分，在现代社会中，住宅消费支出约占家庭消费总支出的30%。可见，住宅需求贯穿于整个人生。二是满足人们居住生活的享受需求。人们不仅要有房可住，而且要住得舒畅，享受居住生活的乐趣。这就要有宽敞的居住空间，齐全的设备，方便舒适的设施，良好的居住环境和文化品位，以供个人及其家庭成员享用。随着社会经济文化的发展和收入的增加，住宅的享受资料功能日益上升到主要地位。从中国近年来城市住房消费发展趋势可以看到，舒适型、享受型商品住宅热销，充分反映出住宅的享受资料功能正在逐步体现出来。 （二）住宅的发展资料功能 住宅不仅是生活资料，而且也是重要的发展资料。随着社会的发展，人们要不断地提高和发展自己，这就要持续地学习文化科学知识，以新的知识技能武装自己，提高文化素质、道德素质和身体素质，以获得人的全面发展。而适宜的住宅是实现这一要求不可或缺的物质条件，例如，人们可以利用住宅作为学习文化科学知识的场所，以获取新的知识技能，提高文化科技素质；利用住宅作为锻炼身体的场所（健身房），增强体质；利用住宅作为文化娱乐的场所，健康身心，得到乐趣；有些宜于分散进行的工种（如教师、科研人员等），还可利用住宅作为工作的必要条件和场所，提高工作效率。目前，英国已有100多万职工利用网络科技和先进的信息技术在家中远程办公。所以，住宅也是人们获得全面发展和素质提高的重要发展资料。现代科技的发展和广泛应用，正使住宅的这一功能更加充分地体现出来。 （三）住宅的社交功能 人具有社会性，人们之间不是封闭的、孤立存在的。在共同的社会里生活，总需要同亲朋好友、邻里居民和工作中的同事发生一定的联系和交往，而面积宽敞、布局合理、设备齐全、环境优美的住宅，是进行社交活动的良好场所。人们在住宅或庭院里进行交谈、磋商，或从事文化娱乐活动，倍感亲切和融洽，平添了一种亲切、温暖、和睦相处的良好气氛。住宅为社交活动的成功创造了良好的环境条件。在现代住宅中，客厅或会客室的扩展和细致布置，显得越来越重要。 （四）住宅的资产功能 住宅具有双重属性，既是生活资料，又是一种资产（不动产）。其一，住宅是家庭或个人的资产。由于住宅是超耐用消费品，价值量大，使用年限长，且房地产又有增值的趋势，是良好的保值、增值的投资品，购买住宅本身就是一种投资置业行为，是家庭资产的累积，不仅可以自身享用，还可