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中国境内个人购买美国房地产流程 锦天城律师 黄治国 中国国内房地产限购的城市、地区越来越多了，很多投资者将目光投向了其他 国家，那么，中国境内个人如何购买境外房地产呢？以美国房产为例，某美国公司 通过其在中国的销售代理中介，向中国消费者直接销售位于美国加利福尼亚州的住 宅类物业。该住宅包括位于旧金山近郊的花园别墅，还有位于洛杉矶市中心的商住 两用公寓房。 一、 交易背景 由于中国境内房地产限购措施的全面推开，美国的物业估值降低形成天然吸引 力、中国境内法律对投资者投资渠道的拓宽、美国成熟的社区和服务等，赴美 购房的中国投资者日渐增多，相应的市场和服务亦日趋成熟。但由于考虑到未 知的信用及法律的风险，包括对国外房地产市场、货币市场、税赋体系、资产 管理等的不了解，多数投资者仍然比较谨慎，现阶段境外购房的目的主要有投 资、移民、子女留学等。 二、 交易流程 第一步：买家通过境内代理机构确定待购房屋，并与境内代理机构签订预约合 同，缴纳一定数目的意向金； 第二步：美国房地产出售方确认是否出售待购房屋。如否，境内代理机构将会 如数退还买家有关意向金； 第三步：美国房地产出售方与买家签订购房合同。同时，买家支付约占房款10% 的首期房款（initial deposit ），存入美国房地产出售方的律师信托帐户； 第四步：买家向合格的贷款银行接洽申请放贷（通过境内代理机构或其他途径 选择贷款银行）； 第五步：在指定银行开立托管帐户（escrow ），并在签订托管指令（escrow 1 instructions ）、提交贷款文件（loan documents ）及其他文件后，买家将 尾款（Down payment ）存入美国房地产出售方的律师信托户口，结束 第三方托管（Close of Escrow ），同时发生产权变更（change of ownership ），购房完成； 第六步：由于买家多数不在美国居住，多数会向美国房地产出售方所属的资产 管理公司签订《资产管理合同》，进行资产运营的托管，如出租、租金 收取、房屋转卖等。 三、主要法律问题及其解决 1. 买家在支付房款时涉及的外汇管理问题。 由于中国公民赴境外购买房产属于对外投资，根据《个人外汇管理办法》第 16 条及《个人外汇管理办法实施细则》，境内个人对外直接投资符合有关规定的， 经外汇局核准可以购汇或以自有外汇汇出，并应当办理境外投资外汇登记。另据 与上海市外汇局的口头咨询，现阶段我国对此类投资的外汇支出不予批准和登 记。 另据《个人外汇管理办法》，经常项目个人外汇的“外汇储蓄账户内外汇汇出 境外当日累计等值5 万美元以下（含）的，凭本人有效身份证件在银行办理”，由 于通常首期房款不会超过5 万美金，因此实践中会将首期房款作为经常项目外汇 直接汇出；余下的90%尾款由境外的贷款银行支付给美国房地产出售方律师信托 帐户，不产生外汇管制问题。该等行为严格来说是对个人外汇管理的一种规避行 为，可能产生法律风险。 在实践操作中，根据我们与中国银行、工商银行、东亚银行等主要银行所进 行的咨询，如果个人走5 万美金经常项目额度，根据各银行操作规定，海外帐户 不得为公司帐户或信托帐户，须为个人帐户；如海外账户为机构账户，必须提供 相关证明文件，表明该等款项符合经常外汇项目。由于该等操作限制，美国房地 产出售方在交易过程中，在上述第二步中设立美国律师个人信托帐户，再由美国 律师将首付款转帐至第三方信托公司的信托帐户。 2 2. 在中国买家与贷款银行办理贷款过程中，办理房产按揭的贷款银行可能涉及 的情形有两种： (1) 贷款银行为境内银行：经过电话咨询，多数境内银行如中行、工行等并无办 理境内个人购买境外房产的贷款业务； (2) 贷款银行为境外银行，并通过其境内分支机构（如