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凤凰城淠河路商业推售思路 前言 “确保合理规划，加快项目去化；完善新区功能，提升城市形象”，是我们策划凤凰城二期商业及一期靠近淠河路商业的主导思想。 为此，我们为凤凰城商业营销推广的思考方向是： 1 对淠河路的商业布局进行有机的合理规划，通过对淠河路商街的整体形象定位及业态功能定位，以赋予项目深邃的市场内涵，提高可传播效能和可推广要求。 2 整合本项目的多维卖点，主导本项目的综合性和稀缺性等销售特征，强调务实和可信的营销推广思路，并相应提出一些务实且创新的营销方案。 3 通过对项目的工程进度和市场接受度综合分析，我司认为以淠河路商铺作为启动整个凤凰城商业的突破口，通过淠河路商业的带动来盘活金牛路和史河路的商铺。实现项目利润的最大化。 4 作为潜山路板块最新推售的商业，其已不仅仅是一个二期商业的运作，其对于凤凰城整体项目的带动和品牌塑造，对于潜山路商圈板块形象的提升，都具有十分重要的意义。 第一部分：推广的概念与推广策略 一：营销背景 片区缺少成型的同类商业业态规划， 商街服务整个凤凰城居民近8000人，辐射片区近2万人的消费潜力。 片区是合肥典型的高尚居住聚集区，人均消费能力高于合肥平均水平 二 推广策略 1 商街业态规划： 凤凰城的Lifestyle Center（时尚休闲街） 一个集中高档的，最新时尚理念专卖零售商的购物。包括高档零售、、新潮餐厅及零售业商店的环境经过精心的设计、、、.路人坐椅、人工喷泉，生活自当以人为本 “分餐制”挑战传统饮食模式，人性就是个性 投资一站式 金地段软硬“件”施，挑战利润无穷大 .成型的大商业氛围，从“旺铺”到“热钱” 回报丰厚、成长性强，打造商业蓝筹股 四 推广口号 临街黄金铺，投资新焦点 五 推广演绎 1 用对商业繁荣和生活时尚的渴望来引出对一站式休闲风情商业街这种全新模式的思考和向往，营销概念正式粉墨登场，并由此展开，区别于一般的物业推广。 2 对产品本身的卖点进行整合和比较，按照重要性和推广节奏的安排一一展开，从显性的“一站式生活”逐步进入关于隐性卖点——财富、商机的阐述，从“人性”→“文化”，向受众描绘一幅未来生活蓝图，吸引人气；让市民看到希望，让投资人看到商机。 3 在合肥市民对本案有了充分认可并达到积聚人气的作用以后，直接切入正题，用“摆数据、讲道理”的方法对投资人展开攻略，并用“蓝筹股”的概念对其进行引导，帮助主题演绎完毕的同时，将销售行为推上前台。 五.推广策略 1.文字广告与硬广告组合原则 第一循环：一组文字广告后，推一个硬广告（文大硬小节奏） 第二循环：一组硬广告后，推一个软广告 （硬大软小节奏） 依次反复循环…… 2.方案上市与包装组合原则 鉴于商铺单价较高的现状，建议促销方案作为互补配合方案先行上市，逐步带出包装组合，等价格抗性被弱化后再直面市场。 3.SP活动与包装组合原则 第一市场循环必须充分注意到“请客户注意”与“注意客户”的关系，这就是我们对市场信心的基础。若意向客户达到一定数额积累，立刻广告配合组织具有提升利润空间的SP活动，鼓动客户群，实现发展商利益最大化。 4.普遍宣传和重点诉求相结合原则 每二个月为一轮宣传循环，确保每周二～三次的广告频率，和每月一次的SP活动的营销频率，高密度冲击客户眼球，淋漓尽致地推广与诠释包装题材营销方案、促销活动的系列推广组合。 六 推广建议 1 对商街和商铺进行包装 统一店招和门廊包装，意境描绘商业气氛，让客户感受本项目不一样的商业文化。 2 销售和招商进行分开，根据推广节奏同步展开。 3 打造样板商业街 在招商得力的情况下，建议在项目西入口处辟出100米左右，由开发商先行以优惠的价格或者加盟条件吸引和招募一些高知名度的餐厅、酒吧、咖啡厅和精品服饰店，并在最短的时间内装修完毕，随商业街正式开盘时同步开张营业，以一个全新的形象起到真正的样板作用。 “样板商业街”的运作可以起到“一举三得”的作用：对开发商而言，可以用样板商业街来试探市场反应以便随时调整策略，一旦该模式取得市场认同，发展商便可以调升其它商铺的价格，以保证企业的利润最大化；对投资人来说，百鸟朝凤的热岛效应不可忽视，在发展商牵头构架样板商业街的同时，许多投资人都采取观望态势，一旦其取得成功，大量的投资人会蜂拥而入：对消费者而言，样板商业街一旦在部分引领潮流的“吃螃蟹者”中流传开来，这部分消费者的身份将迅速转化为我们的“义务宣传