第02章_物业管理的理论分析教材教学课件.pptVIP

管理科学与工程学院;1.了解并熟悉物业管理市场需求及供给，在此基础上能够进行均衡分析，并能将营销理论熟练地应用于物业管理市场； 2.了解产权的分类，掌握建筑物区分所有权的组成部分及其特征； 3.了解委托——代理理论的相关内容及物业管理委托； 4.了解现代企业人力资源的四个层次及发展趋势，了解物业公司人力资源的结构及职业经理的培养要点。 5.了解并熟悉物业管理中的项目管理模式。;1.将营销理论熟练地应用于物业管理市场。 2.建筑物区分所有权 3.物业管理的委托－－代理问题 4.物业管理中的项目管理模式;第一节 物业管理市场分析;一、物业管理市场的概念;⑵市场客体;二、物业管理市场的结构体系;;;（三）物业管理市场均衡分析;讨论： 市场分析意义何在？;四、物业管理市场的营销理论应用;四、物业管理市场的营销理论应用;附:“消费者非常满意理论”新近展： 顾客满意度模型 　　顾客满意度模型是一种国内外广泛应用的模型，由美国密西根大学商学院质量研究中心的Fornell教授在1989年总结了理论研究的成果后提出的。该模型把顾客期望、购买后的感知、购买的价格等多方面因素组成了一个计量经济学的逻辑模型，亦即Fornell逻辑模型，以此模型运用偏微分最小二次方求解所得出的指数，就是顾客满意度指数(Customer Satisfaction Index，简称CSI )。 　　该模型把顾客满意度的数学运算方法和顾客购买商品和服务的心理感知结合了起来，是迄今为止最为成熟和被广泛运用的顾客满意度指数理论。 ;;四、物业管理市场的营销理论应用;第二节 产权理论 ;一、产权 1.概念 2.功能 二、建筑物区分所有权的特征与表现 三、建筑物区分所有权运用;产权并不是人类社会与生俱来的。在人类社会的早期，当人类赖以生存的各种资源相对于人的需求供给近乎无限时，人人都可以尽情享受资源。此经济关系为无产权关系，或叫完全的非排他性产权关系。 资源的稀缺——产权制度 与稀缺性、理性等是现代经济学的分析基础，而且产权的排他性已成为市场交换的必要条件。;一、产权概念及其功能; 功能： １．激励功能（利益关系） ２．约束功能（责任关系．内部约束＼外部??束；产权边　　　　　　　 　　　　　　　　界／产权规则） ３．外部性内部化（外部性较大地转化为内在激励） ４．资源配置功能（驱动资源配置状态改变或影响　　　 　　　　　　　　　　资源配置状态调节）　 ;二、建筑物区分所有权的特征与表现;二、建筑物区分所有权的特征与表现;（一）区分所有权的特征 2．复合性 建筑物区分所有权是由专有所有权、共用部分持分权和成员权构成。而一般不动产所有权，构成是单一的，仅仅指权利主体对不动产的占有、使用、收益和处分的权利。 3．一体性 一体性强调了三种权利的不可分离。区分所有权在转让、处分、抵押、继承时，必须将三者视为一体，不得保留其一或其二。;二、建筑物区分所有权的特征;二、建筑物区分所有权的特征;;单元套房业主专有所有权的物业（私人物品）是以立方米计量的空间： V=(m+m’)h V——体积 m——户门内的净使用面积 m’——内部固定构件所占的面积（非承重内隔墙、壁柜、内设门窗等） h———空内净高;（二）区分所有权的表现 1.专有部分专有权 2.共用部分持分权 部分共有；全体共有 3.成员权 ;2.共用部分持分权 包括三项权能：使用权（共同使用与轮流使用） 、收益权、和处分权。 部分共有:某资源为一定范围内的人所共同拥有和使用。 全体共有：全体业主所有 ——准公共物品 ;共有部分范围包括： （1）专有部分以外的其他部分，如门厅、电梯、走廊、屋顶、地下室。 （2）不属于专有部分的附属建筑物：①建筑物的附属物，如给水排水设备、供电设备、空调设备、各种配备线等；②建筑物的附属设备，如天井、水塔、游泳池、停车场、建筑物外的照明设备等。 共有部分是建筑物区分所有的核心重要问题。; 3.成员权 基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利，是具有永续性、复合性，独立于专有权与共有权之外的一种权利。 作为建筑物管理团体的一个成员，每个成员都享有以下的权利：表决权、订约权、请求权、选举权、监督权。 作为管理团成员，有如下的义务：执行大会决议、遵守公寓规约、服从管理人管理、支付共同费用。 ;特别提醒;三、建筑物区分所有权运用 ;案例分析一： 许新和张亮是上下楼邻居，分别拥有对所住房屋的所有权。1993年许的家人感到卫生间太小不方便，就想把紧邻卫生间的厨房改为浴室。不久，许未经他人同意，擅自改动了单元楼内的下水管道。由于施工不当，许的浴室在使用时有渗漏现象，渗漏的水不仅影响了楼下张家厨房的使用，而且也破坏了厨