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东北地区房地产业发展研究 东北地区房地产业发展研究 　 张长凤∗ 摘　 要： 房地产业是发展国民经济的先导性和基础性产业， 是政治问题、 经济 问题和社会生活问题的集中体现。 认识与行动上的严重失误都会催生经济 泡沫， 给宏观经济埋下隐患， 造成巨大的损失或导致经济的衰退。 东北地 区等老工业基地振兴战略实施１０ 年来， 房地产业取得了巨大的成就， 但 也面临诸多困境。 本文着重分析了近１０ 年来东北地区房地产业的发展阶 段、 现状、 地区特点和面临的困境， 提出了相应的对策建议和预期展望。 关键词： 房地产业　 地区特点　 对策建议 东北地区等老工业基地振兴战略实施 １０ 年来， 房地产业取得了巨大的成 就。 面对国际、 国内复杂的经济环境， 房地产业的发展也经受着前所未有的考 验。 近几年， 房地产调控政策的连续性出台， 也在不断地影响着人们对未来走 势的预期。 金融危机、 实体经济不足等因素带来的负面效应， 若没有一个前瞻 性的政策、 恰当的调控思路与手段相配套， 恐怕会带来灾难性的后果。 可以这 样说， 房地产业在体制、 机制上发生了严重问题， 就不仅会在经济上有所体 现， 更会影响整个国家的政治安全和社会稳定的大局。 所以， 回顾历史， 关注 该行业发展的现状、 研判未来的走势、 制定切实可行的政策、 运用适当的调控 手段是必要和紧迫的一项重点工程。 ３０９ 一　 东北地区实施振兴战略的十年， 也是房地产业 　 　 作为支柱产业存在的十年 　 　 这期间， 房地产业先后经历了两个重要的发展阶段。 （一）前五年 （２００２～２００７年） 依托 “十五” 计划， 受国家将房地产业确立为支柱产业地位的政策引导， 东北地区房地产业得到了快速的发展。 这之中虽然也有误区， 走过弯路， 但成 就还是巨大的。 在这五年中， 东北地区房地产业得到快速发展是以国发 〔１９９８〕 ２３ 号文 件为前提和基础的， 即 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房 建设的通知》， 其宣布从１９９８年下半年开始停止住房实物分配， 逐步实行住房 分配货币化政策。 另一份重要的文件是 １９９９ 年２ 月中国人民银行下发的 《关 于开展个人消费信贷的指导意见》， 此文件使房改政策的落实从纸上谈兵变为 了现实。 在此基础上， 国务院又颁发了 《关于促进房地产市场持续健康发展 的通知》， 即 〔２００３〕 １８号文件， 明确提出了房地产业是国民经济的支柱产 业， 至此，２００３年成为东北地区房地产业快速发展的起步年， 这一年， 也成 为房地产历史上最难忘记的一年。 其间， 几个重要的年度中的相关政策变化情 况是： ２００４ 年， 提高了拿地 “门槛”， 并进行了九年后首次加息； ２００５ 年， 针对房价上涨过快的现象， 国家深化了调控政策， 出台了 “老国八条” “新国 八条”， 但２００５年的房地产调控没有达到预期的目的， 需求的问题没有得到解 决， 供给也受到了一定的抑制； ２００６ 年， 房地产宏观调控政策由 “国六条” 开始， 随后各种细化的调控措施陆续出台， 全方位对房地产市场进行调控， 房 价仍出现边调控边上涨的局面， 调控和涨价并行是这个阶段的特点。 比如， １９９９～２００２ 年， 全国房价同比年增幅在３％ ～４％， 但到了２００４ 年， 达到了 １５％， 热点城市的房价则翻番。 相对而言， 东北地区的房价在这个阶段的涨幅 普遍处于中下游的位置。 ３１０ （二）后五年 （２００７～２０１２年） 在这个五年中， 中国房地产业面对困境， 不断尝试， 探索有关房地产业调 控的新政策， 房地产市场承受了住房货币化改革以来最为严峻的考验。 实际 上， １９９８年的提法， 即有钱人购买商品房、 中低收入购买经济适用房、 最低 收入者享受廉租房、 以经济适用房为主体进行房地产开发建设的思路， 在现