中国房地产行业专题报告之二：私有化与资产重组.pdf

行业报告 中国房地产行业 专题报告之二：私有化与资产重组 ■ 重申2015-17年房地产市场的三大主旋律——房地产QE、兼并收购和资 产重组。我们预计目前地产板块的低估值将引发更多私有化和资产重组 （目 前板块估值具有吸引力，相当于NAV折让42% ，低于历史七年均值1个标准 差，平均股息率5% ） ■ 我们预期将有更多开发商拟溢价私有化。维持推荐评级，首选中国海外 （688 HK ）及华润置地（1109 HK ） 存在强烈动机寻求退市或重组 中型开发商目前的估值较一年预测NAV折让63% ，对应0.5倍的2016年预测 市净率。估值承压将促使开发商通过以下方法释放价值：1 ）先从港股退 市，再以较高估值在A股重新上市；2 ）以1倍以上市净率的价格出售或分拆 资产，然后派发丰厚的特别股息。2016年3月份新世界中国（917 HK ）获准 以1.15倍的市净率进行私有化。万达（3699 HK ）也正以1.0倍的市净率进行 私有化操作，我们预计不久将来会有更多的私有化和重组活动。 出售非核心资产  或派发特别股息 开发商正在积极出售非核心物业资产（主要是酒店和商场）以提高净资产收 益率和资产周转率。世茂房地产（813 HK ）已经以40亿元人民币的价格出售 北京世茂国际中心，可能还有更多此类项目将要出售。雅居乐（3383 HK ） 也计划出售大部分出租物业和酒店，总价值约107亿元人民币，相当于其市 值的87%。并购市场的活跃也促使非房地产企业寻求出售土地资产，如中集 集团（2039 HK ）和建滔积层板（1888 HK ）。若这些公司出售非核心资产后 派发高额特别股息，我们不会感到意外。 大规模资产重组  或将进行私有化 瑞安房地产（272 HK ）和中渝置地（1224 HK ）等开发商正在大规模清理土 储。我们估计截至 2016 年底，中渝置地的净现金和证券资产合计约值每股 3.9 港元，相当于现价的 189%。我们认为大股东有强烈的动机在大规模清理 资产后择机退市。总而言之，房地产 QE 将支撑住宅销售继续保持活跃，同 时开发商私有化和重组活动将成为房地产板块估值上调的催化剂。 盈利与估值预测 现价 目标价 上涨 NAV 折让 市盈率 市净率 股息率 净负债比率 公司 代码 评级 (x) (x) (%) (%) (HK$) (HK$) 空间 (%) FY15 FY16E FY16E FY16E FY15 FY16E 中国海外 688 HK 买入 23.05 28.20 22% 26% 8.1 7.3 1.1 2.8% 7% 7% 华润置地 1109 HK 买入 17.30 23.80 38% 43% 8.4 7.3 0.9 2.7% 24% 26% 旭辉控股 884 HK 买入 1.87 2.00 7% 58% 4.5 4.2 0.7 8.3% 59% 49% 世茂房地产 813 HK 买入 9.61 14.00 46% 66% 4.5 3.9 0.5 9.4% 58% 56% 中海宏洋 81 HK 买入 2.24 3.30 47% 72% 6.0 3.8 0.4 2.6% 48% 33% 雅居乐 3383 HK 买入 3.92 4.60 17% 66% 5.2 4.9 0.4 4.4% 84% 85% 禹州地产 1628 HK 买入 2.11 2.60 23% 68% 4.4 4.1 0.7 9.1% 79% 86% 招商置地 978 HK 买入 1.10 1.50 36% 54% 13.5 5.8