民间资本与房地产研究报告之聚焦房地产企业直接融资.pdf

2013年10月 2013 年民间资本与房地产业研究报告 目录 一、 我国房地产企业开发融资现状 3 （一） 间接融资占主导地位3 （二） 目前融资结构的形成有各种原因4 1. 我国以银行为主体的金融制度环境决定了银行成为房地产企业资金供应的主渠道4 2. 特殊的房地产开发制度安排形成房地产企业对于银行资金的高度依赖 6 3. 房价上涨背景下房地产贷款的优质性使得银行乐于将资金贷给房地产行业 6 4. 证券市场直接融资渠道不畅迫使房地产企业更多考虑间接融资方式 7 二、 国外房地产企业融资状况 8 （一） 国外房地产企业的主要融资渠道8 1. 银行类融资 8 2. 公募市场融资 9 3. 私募市场融资 11 （二） 房地产企业融资的国际趋势 12 1. 房地产信贷产品多样化、灵活化 12 2. 房地产直接融资多元化 13 3. 融资资金来源日益公众化 14 三、 我国房地产企业传统融资方式的新变化 15 （一） 银行贷款新变化 15 1. 银行资金更加偏向大型房企 15 2. 银行资金通过表外业务流向房地产行业的现象突出 15 （二） 境内资本市场融资新变化 15 1. 房企再融资需求旺盛 15 2. 境内发债以支持保障房建设为主 15 （三） 境外资本市场融资新变化 16 1. 大型房地产企业通过借壳上市搭建“A+H ”双重融资平台 16 2. 房地产企业赴港IPO 和再融资积极 16 3. 房地产企业境外发债频繁 16 4. 境外上市房地产企业采取银团贷款方式融资增加 16 四、 我国房地产企业新型融资方式的探索 18 （一） 房地产企业发展新型融资方式的背景 18 1. 传统融资渠道难以完全满足房地产企业的融资需求 18 2. 大资管时代来临加速房地产企业拓宽融资渠道的步伐 18 （二） 房地产企业融资方式的新探索 18 1 2013年10月 2013 年民间资本与房地产业研究报告 1. 房地产信托继续稳步发展 18 2. “全牌照”的券商和基金子公司成为房地产企业融资新渠道 19 3. 房地产私募基金稳健发展中出现新变化 19 4. 通过并购和引入战略投资者开展直接融资 20 5. 资产证券化处于尝试和探索中 20 五、 我国房地产企业直接融资趋势 22 （一） 房地产企业和房地产产业需要发展直接融资 22 1. 直接融资是我国房地产市场走向成熟阶段的客观要求 22 2. 直接融资满足房地产企业持续经营的实际需求 22 3. 不同规模企业均有多元化的直接融资需求 22 4. 商业地产快速发展需要长期资金支持 22 （二） 房地产企业发展直接融资面临多重机遇 23 1. 投资人机会 23 2.