江阴蟠龙湾定价建议.ppt

根据项目自身特征，我们选取周边邻近竞品，通过市场比较法估算项目的静态价格 考量因素 爱家·名邸 金科·东方王府 山湾水榭 本案 交通(20%) 9 9 8 7 周边环境(20%) 9 8 8 6 配套设施(20%) 8 8 7 9 硬件品质与品牌价值(40%) 10 10 9 9 综合得分 9.2 9.0 8.2 8.0 销售价格(p) 24000 19500 11000 　—— 修正后价格(p’) 20870 17333 10732 　—— 权重(w’) 10% 15% 65% 100% 本案售价P=p’w’ 2087 2560 6976 11623 通过静态比准价的测算，产品静态比准价为11623元/平米 别墅定价（市场比较法） 因采用市场比较确定均价必然因参考项目属性差异而产生误差，所以引入K（调差）值，并通过置信度综合修正参数进行估值修正；同时溢价因素之间往往相互影响，各因素增长空间的简单叠加将会导致多种因素的重复计算，因此引入M（多因素协调值）（且M1），对多种因素溢价的增长空间进行修正。 参数 估算指标 指标数据范围 Pn 动态价格 —— n 动态增长年限 项目2011年下半年，n值取整数1代入计算 K 可能误差 [-3%，+3%] 1－K 置信度综合修正参数 [0.97，1.03] M 多因素协调值 [0.85，0.95] P0 静态比准价 11623元/㎡； γ1 市场价格自然增长率 5% γ2 项目开发成熟溢价增长率 3％—8% γ3 —γ6 规划、营销、产品、 品牌的溢价增长率 3% 估算参数表： 对此预判未来本案别墅入市价格空间11000-1200元/㎡ 第二部分 营销策略篇 【推案原则】 多元产品统一： 项目整盘包含多元产品 小步快跑： 短周期、多频次推案 抢空白： 以稀缺产品入市，制造新鲜感，形成市场焦点 立标杆： 分期推案，分期树立明星标杆产品 中开高走： 以齐平或高于市场价格入市 同类产品分批推售： 同类产品之间实现价格提升，利润最大 【产品价值盘点】 。 高 市场 增长率 高 明星 现金流 需培育 薄弱 相对市场份额 具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。 成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。 需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。 产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。 明星产品——包装，旗帜 现金流产品——利润主力 需培育产品——转化 薄弱产品——尽早出货 【纯产品类型价值】 市场增长率 高 明星旗帜 利润主力 培养 出货 相对市场份额 高 高 商铺、双拼 联排、洋房 小高层 商铺区 小高层区 双拼 联排 洋房 单身公寓 【单栋产品价值】 市场增长率 高 明星旗帜 利润主力 培养 出货 相对市场份额 高 高 1、2、3、4、5、6、7、8、9、21、22、23、28、29、31、32、35、36、39、40、41、43、44、45、47、49、50、51、54、55、56、58、59、60、63、64、65、68、69、70、73、74、75 24、25、26、30、27、33、34、37、38、42、46、48、52、53、57、61、66、71、62、67、72 9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23 5、6、77、78、79 出货：单身公寓、面积较小本地接受度底 培养：小高层，非社区核心位置，产品普通 有景观资源 利润主力：联排：非核心位置，具产品特色 洋房：核心位置景观 明星：双拼：极具产品特色 商业：市场稀缺度高 【全案推盘节奏】 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 2011年 2012年 开盘 首次加推 商业 ：1－8 # 共111套 小高层：9# 双拼：73、74 # 洋房：72、67# 联排：75# 共91套 商铺入市，形成市场热点； 双拼、联排别墅树立高端形