万星幸福城项目第四季度营销推广方案PPT.ppt

; ;本报告思维模式——SCQ模型;资源占有优势，精工品质社区;本案需要实现的目标是什么？;思 维 导 图;市场格局分析;1、宏观楼市形势提炼 政策方面：央行决心救市，银行房贷支持渐成主流，金融工具刺激是救市的杀手锏，单一松绑限购不会引发爆发式购房，若要取得效果必须有配套的房贷优惠措施。放宽公积金政策,公积金不再受区域限定 市场方面：根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10672元/平方米，环比上月下跌0.92%，连续第5个月下跌。 2、博誉观点 政策方面：限贷政策放松可稍微缓解楼市的下行压力，效果会比此前放松限购显著，但楼市因此短时间内重回上升通道的可能性不是很大。 市场方面：政府救市决心很大,但政策见效需要有3-5个月的缓冲期,在先后放松限购,限贷政策以及放宽金融政策的背景下,预计明年年初市场必定有所好转!;;竞争格局：以万龙为首的本土开发为主，高档楼盘稀缺，主要以三大板块聚集：凯旋路板块、亚泰大街板块与青年路板块。;梯队划分：万星站位第一梯队中,但并非领军者地位，在本区域内直接竞品较多; 项 目 基 础 情 况 ;重点竞品：南北通透小户型产品，颇受区域客户青睐，市场竞争力较强; 项 目 基 础 情 况 ;E户型：64.30㎡2室2厅1卫;*;重点竞品：卓扬中华城——全部高层产品，主推60-90㎡户型， 主力户型为88㎡两房; 项 目 基 础 情 况 ;F2：42.78㎡1室1厅1卫 ; 项 目 基 础 情 况 ;C1：50.25㎡1室1厅1卫 ;重点竞品：恒大城;重点竞品：恒大城——全部高层产品，主推49-104㎡户型，主力户型为99㎡两房;市场格局小结;？;客户购房心理分析;策划师：我们是这样做营销和分析客户的……;深入探索客户的所想所需，是本案客户黑匣子的唯一解码渠道！;未成交客户分析;从洋房到访客户登记表中可知,超过50%以上客户(18组)认为价格过高,约30%(10组)认为环境不好,仅约12.5%(4组)客户认为地段不好.;我们通过案场客户经理及一线销售人员访谈对未成交客户了解而知：;成交客户分析; 通过上述图表分析表明，洋房总计推货34套,销售6套,客户认购受积大小而???响不大,,反而更加注重居住户型的空间布局合理性及居住舒适度.;从上述图表分析来看,小户型产品备受市场青睐,90平左右两房产品将成为未来去化重点,需对需求小户型客户进行有效引导通过分期首付等手段引导起消化掉剩余产品.; 成交情况分析表明：宽城区客群占成交客户69%以上，外五县占据8%，其余几个主要区域合计23%（含在宽城工作客群）;成交客户置业次数分析; 成交客户中有70%以上客户选择按揭贷款的方式购买,而18%的客户选择公积金贷款方式购买,一次性付款客户为12%,由此可见客户购买力较弱,后续推广当中应更多考虑降低客户认购门槛,将更多意向客户变为准客户进行销售引导.;客户购房关注焦点分析; 成交客户具备一定购买力，私营业主与企业职工为项目首要成交客户群体，其他客群职业无明显特点。; 通过图表看出来访客户认知渠道主要以项目围挡及路过为主,其次为附近居住及网络认知,而老带新比列较低,由此可见项目以地缘客户为主要客群,需加强推广力度让潜在客户认知项目 ,同时需加强老客户带新客户力度,让老客户更好的认知项目.;首先我们不是首次“面市”，其次,目前已经进入传统销售淡季, 所以没有必要浪费更多的推广周期和费用；点对点的直效传播，才是未来推广渠道的重点;客户有对品质生活的向往,但尚处于初级阶段,不能清楚阐述清楚 认购决定因素;本案客户黑匣子三大核心：产品品质、地段资源、价值对等！;客群分析小结;客户小结;大胆的猜想;价值点重塑;项目概况：长春北城20万方洋房社区精工品质大盘;六区一城;交通及配套：5分钟内两大购物商超,十分钟直抵火车站，三十分钟直抵全城;吉林市：万星幸福城在吉林市开发多个项目取得了优异成绩,多次被评为业主最满意楼盘等称号 长春：北城首席精工品质洋房社区,用建筑改变生活;本案静态价值10大体系 ;核心价值重塑;客户很明确： 北城人 首置/首改 私营业主、公务员;万星人提出: 把健康,舒适,绿色环保, 品质自然还给生活!;核心价值重塑,明确项目价值点,点面结合直效传达!;？;核心策略执行;;项目推售策略;一期剩余产品总表;一期总货量盘点:高层产品占据总货量50%,洋房产品成为未来去化 重点及难点!;产品细分:各类产品在项目开发过程中承载的职责;三大契机一个机会点:;推售策略:互动式推售,饥饿式营销,充分放大洋房产品稀缺性,以高层产品冲击任务韬光养晦,静待时机,做