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2010-世联-西安富力城北综合体项目-整体定位及物业建议[顾问-住宅主导综合体-近郊]
陕西富力地产北郊综合体项目(终稿汇报) 谨呈:陕西富力房地产开发有限公司 目录 前期主要结论回顾 本项目位于西安北郊经开区,紧邻未来西安市行政中心新址 项目区位:本项目位于西安北郊,北二环以外,西安经济技术开发区范围内,紧邻西安市行政中心新址及城市运动公园。 项目本体拥有强势区位、便利交通、优质景观、五星酒店配套四大优势 强势区位:本项目位于西安北郊经开区,紧邻未来西安市行政中心新址 便利交通: 项目紧邻未央路、凤城七路、凤城八路交通主干线,通达性及昭示性良好; 位于未来西安地铁2号线与4号线的交汇处,地铁线路的建成通车,将进一步拉近项目与主城区的距离: 景观资源:项目北侧紧邻西安城市运动公园——西北地区唯一的运动型主题公园 规模指标:项目总占地约5.5万平米,容积率为4,住宅与公建部分各占50%(各11万平米) 限制条件:根据政府规划要求,本项目将包含“国际五星级酒店”(规模3.6万) 项目总占地约5.5万平米,容积率为4,住宅与公建部分各占50%(各11万平米) 占地面积:5.53万平米(83亩); 容积率:4; 总建面:约22万平米; 规划物业:包含酒店(政府要求)、住宅、商业等物业类型; 限定条件: 住宅与公建部分各占50%; 用地界限没有规定,但住宅与公建的占地需保证各占50%; 住宅与公建的容积率同为4,可做适当调整; 无限高要求; 根据政府规划要求,本项目将包含“国际五星级酒店” 对于本项目,我们将重点解决“定位”及“增值”的问题: 前期主要结论回顾 城市经济背景 城市空间发展 区域发展解读 前期主要结论回顾 商业市场分析回顾: 商业市场分析回顾: 商业市场结论: 写字楼市场分析回顾: 从世联模型上看,西安写字楼整体市场仍处于市场发展阶段 区域写字楼市场分析回顾: 写字楼市场结论: 公寓市场分析回顾: 代表项目公寓购买客户为投资客 客户以中长期投资客户为主,地段、升值潜力是客户购买公寓的首要及关键决定因素 客户需求分析——长线投资型客户 其他关注因素排序:户型〉装修〉配套〉物管〉开发商品牌 客户对户型的格局方正、实用,采光良好关注较高,市场表现较好的户型为50-60平米的一室一厅 访谈纪要: 户型格局要方正、实用,一室一厅的房子销售好于零居,投资客户购房时会站在使用者的角度考虑,认为一室一厅功能性更强,项目内48平的房子销售优于34平户型,并非总价越低销售越好。 ——莱安逸境策划经理 客户对于小户型的装修以及精细化设计敏感度高,但目前本区域内做精装修以及样板展示的公寓项目较少 客户对装修非常敏感,一定要选择一个合适的装修标准,我们项目每平米的装修费用是700元。 小户型的精细化设计很能打动客户,如收纳空间等,客户整体素养都比较高,对优质产品有较高的鉴赏和识别力,对精装修承受能力比较强。 小户型的展示非常重要,样板房一定要做好,有些客户没有过购房打算,参观样板房后被打动买房。项目内南向精装公寓8500,毛坯公寓价格仅7000,但是销售速度明显低于精装公寓。 ——莱安逸境策划经理 投资客户对总价敏感度较低,但多数选择银行贷款的方式购买公寓 区域内小户型公寓总价区间多位于30-50万之间,投资客户有一定的经济基础,对总价敏感度不高 约70%投资客户选择银行贷款,首付款金额多在10万之下 西安租赁市场发展缓慢,投资客户尤其是经开区投资客对投资回报率关注度较低 西安整体租赁市场发展较为缓慢,租赁市场比较成熟的西高新区域年租金增长率为5%,相对于物业销售价格每年10%的增长率,租赁市场发展滞后于销售市场 客户对产权感知不强, 50年与70年产权的公寓产品在价格与市场表现上无明显差异 目前区域内在售公寓项目多为50年产权的综合用地开发,只有少量白桦林居等是70年产权; 客户对产权年限不敏感,70、50年产权对他们来说无太大区别,在产品的价格上看也无太大差别; 投资客户对梯户比关注度较低,市场梯户比较低,单层面积在1000平左右 公寓购买客户梯户比关注度较低 在售项目标准层平面面积多集中在800-1500平米左右 客户对于物业管理、配套及服务感知明确,目前市场公寓项目有很大的超越空间 区域内没有纯居住公寓,现有公寓基本上都为商住两用,居住条件欠佳 公寓的物业管理和配套水平有较大提升空间 客户对于服务、配套等有较明确的感知 小结:在客户感知度较高的精装修、服务、配套方面存在较大的市场超越空间 客户关注因素:户型、精装修、配套、物业管理、服务等关注度较高 不敏感因素:投资回报率、产权、总价、梯户比 在精装修、服务、配套、物业管理等方面公寓产品存在较大的市场可超越空间 公寓市场结论: 住宅市场分析回顾1: 住宅市场分析回顾2: 各物业市场表现总结 价格比较:商业〉写
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