伟业-中信苑豪宅商业业态初步定位及户型配比建议-30PPT.pptVIP

报告框架 项目自身商业价值分析 项目交通分析 各楼座商业价值分析 区域商业市场分析 与金宝街商圈对比分析 区域各商业项目概况 商业竞争项目分析 区域商业市场小结 本项目商业业态定位建议 本项目商业自身优劣势分析 商业业态定位建议 项目交通状况分析 进入本项目的主要交通线路 通过金宝街，进入艺布胡同，到达本项目 通过建国门北大街辅路，进入东总布胡同，达到本项目 通过金宝街或东总布胡同进入北总布胡同，到达本项目 本项目距离主要道路距离 距离东总布胡同50米 距离金宝街：250米 距离建国门北大街辅路100米 道路状况： 金宝街：双向4车道，路宽14米 艺布胡同：双向2车道，宽8米 建国门北大街铺路：单向2车道，宽6米 北总布胡同：单向道，宽4米 项目商业价值分析 从项目各楼座布局分析： A座紧邻北总布胡同，道路状况差，商业价值低 B座紧邻弘通巷，为死胡同，没有商业价值，仅靠近艺华胡同一侧可做少量商业 C座靠近艺华胡同，通达性相对较好，且东临华润大厦、建国5号，具备一定客户来源 从项目各楼座定位分析： A座定位高端，因此不宜做商业 B座定位较高，但存在遮挡硬伤，应少做商业，以提高档次 C座定位相对较低，首层可全做商业，实现效益最大化 区域商业市场分析 与金宝街商圈对比分析 区域各商业项目概况 商业竞争项目分析 区域商业市场小结 本区域与金宝街商圈对比分析 区域商业市场概况 区域商业格局：一高一低一死 一高——华润大厦底商（档次高，自需型商业） 一低——雅安国际底商（档次较低） 一死——建国5号底商（长期滞销） 区域分布特征： 三个主要商业项目沿艺华胡同南向北一字排开，内向型商业区，受位置限制，辐射性较差，经营状况不佳 规模：总体量约45000平米，主要包括1个写字楼底商、2个公寓底商和少量零散的胡同商业 竞争商业项目——华润大厦商业 华润大厦商业实景照片 业态及租金状况 竞争商业项目-雅安国际商业 业态及租金状况 竞争商业项目-建国五号商业 建国五号商业实景图 其他零散商业 东总布胡同和贡院西街零散分布了7-8家商铺，主要以家常菜类中低档餐饮为主 区域商业市场小结 区域商业业态小结 针对本项目商业定位策略分析 本项目商业业态定位建议 本项目商业定位综合分析 本项目商业定位初步建议 商业业态定位及售价建议 本项目商业定位综合分析 项目商业定位初步建议 本项目商业业态定位 各楼座首层功能定位建议 A座：建议打造中式园林大堂，以保障A座的高端定位档次 B座：建议打造中式园林大堂，以提高B座整体档次，B座东侧首层可做商业 C座：建议首层全部设置为商业 本项目户型配比及售价建议 户型配比建议 公寓产品售价建议 本项目总体收益初步测算 本项目各楼座户型配比 Ａ座售价建议 Ｂ座售价建议 考虑到Ｂ座遮挡较为严重，整体品质将受一定影响，建议将受遮挡的2-11层的产品降低售价至3.2万,１２层以上部分逐步从3.5万提高单价 将B座主力户型产品(３００㎡)总价控制在1000万左右 Ｃ座售价建议 考虑Ｃ座不存在遮挡，故建议单价高于Ｂ座，且产品户型较小，建议采取高单价、低总价的价格策略 将Ｃ座产品总价控制在５００万以下 本项目初步收益估算 11 % 42 114 11 % 42 105 11% 42 84 5.5% 21 73 2-22层 C座 100% 381 —— —— 合计 1.8% 7 385 3、6、9、12、15、18、21层 0.5% 2 676（上层：466；下层：210） 20-21层（跃层） 1.6% 6 466 17-19层 0.5% 2 486（含露台） 16层 7.3 % 28 316 7.3% 28 366 2-15层 A座 33.1% 126 300 2-22层 3.7% 14 286 2、5、8、11、14、17、20层 5.5% 21 284 2-22层 B座 户型面积（㎡） 套数比 套数 楼层 合计总套数：381套，A座共66套，B座共168套，C座共147套。 300㎡以上占总套数：52.1％；200-300㎡占总套数9.2％：；200㎡以下占总套数占38.5% 6.8万 5.6万 4.8万 4.2 万 建议售价（毛坯） （元／平米） 28 316 1500万左右 28 366 Ａ座 2 486（含露台） 2500万左右 6 466 4500万左右 2 676（上层：466；下层：210）含露台 总价控制 套数 户型面积 Ａ座定位高，需高价体现高定位，以目前区域高端公寓的售价区间：3.4万－4.6万（含精装）为参照，建议Ａ座主力户型起价以naga为上限 Ａ座主力户型（316-366㎡）总价控制在1500万左右 5000元／㎡ 3.4万 贡院６号 4.6万 目前售价 4000元/㎡ Naga上院 装修标准 项目名称 38