回迁房项目的会计和税务处理 (非常重要案例).doc

回迁房项目的会计和税务处理回迁房的开发成本应如何确定，为多少？？？？ 回迁房的开发成本应如何确定，为多少？？？？ 【中财税信息网2009-10-19信息】 土地征用费和拆迁补偿费构成房地产项目开发成本的重要组成部分，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，土地征用及拆迁补偿费支出是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。其中，直接以货币形式支付的成本支出，会计和税务处理基本一致，而以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，由于其行为的特殊性，会计和税务处理有所不同，这种不同直接影响到开发产品计税成本的确认，我们以案例分析如下。 【案例】A房地产开发公司开发项目占地10000㎡，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。另外，在本项目中，需要按照1∶1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套（平均每套150㎡）。 开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000㎡，二期项目占地面积4000㎡。2009年9月，完成一期12座500套75000㎡楼房建设，建安成本实际支出7000万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元/㎡。请确定第一期完工开发产品会计成本和计税成本。 该公司认为，第一期竣工12座共500套住房，其中的40套回迁房的建安成本应当分摊到剩余的460套可售楼房销售成本中，也就是460套可售楼房要承担500套楼房的成本，并且由于一、二期回迁房套数和面积不等，第一期成本高，第二期成本低，可以有效地减少前期的企业所得税支出，获得递延纳税的好处。 这种观点是否正确呢？我们根据会计核算的基本原则以及国税发〔2009〕31号文件分析如下： 第一期商品房的会计成本 土地成本货币性支出为3500+1500=5000（万元） 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费　　5000 贷：货币资金　　5000 第一期回迁房40套建造支出（7000÷75000）×40×150=560（万元） 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费　　560 　贷：开发成本——建筑安装工程费　　560 第二期回迁房20套因未实际发生，为反映成本的完整性，按照预算成本或第一期成本预提入账（7000÷75000）×20×150=280（万元） 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费　　280 贷：预计成本——建筑安装工程费　　280 土地成本合计5000＋560＋280＝5840（万元） 则一期开发产品的会计成本： 5.第一期分配土地成本5840÷（6000+4000）×6000=3504（万元） 6.单位可售建筑面积土地成本3504÷（75000－40×150）=507.83（元/㎡） 7.单位可售建筑面积建筑成本（7000－560）÷（75000－40×150）=933.33（元/㎡） 第一期商品房的计税成本房地产开发业务中，拆迁补偿主要有3种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。本案例中包含了产权调换、作价补偿两种方式，作价补偿比较简单，产权调换则成为计税成本确定的难点。　　产权调换，属于房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的土地使用权。企业所得税税务处理上，一般情况下作非货币性交易处理，即“以物易物”处理，根据国税发〔2009〕31号文件第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。 （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 第一期回迁房视同销售处理，销售收入为40×150×3000=1800（万元）。 另外，对于非货币交易的产权调换方式，同时涉及换入资产（土地）的计税成本确认问题，国税发〔2009〕31号文件第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，按下列规定处理： 1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出