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外资收购中国房地产的法律问题 主讲人：莫非 第一部分 中国房地产市场与外资收购 第二部分 限制房地产外资的政策法规 第二部分 限制房地产外资的政策法规 第二部分 限制房地产外资的政策法规 第二部分 限制房地产外资的政策法规 关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知 （汇发[2006]47号） 核心提示： 第二部分 限制房地产外资的政策法规 关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 （商资函［2007］50号） 核心提示 第二部分 限制房地产外资的政策法规 关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知 （汇综发[2007]130号） 核心提示： 第二部分 限制房地产外资的政策法规 关于外商投资房地产企业备案有关问题的通知 核心提示： 第二部分 限制房地产外资的政策法规 商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通（商资函[2008]23号） 核心提示： 第二部分 限制房地产外资的政策法规 关于完善外商投资企业外汇资本金支付结汇管理有关业务操作问题的通知 （汇综发[2008]142号） 核心提示： 第二部分 限制房地产外资的政策法规 第三部分 外资收购中国房地产案例分析 （一）股权收购——境外交易 第三部分 外资收购中国房地产案例分析 股权收购+回购案例 股权收购阶段： 第三部分 外资收购中国房地产案例分析 股权收购+回购案例 股权回购阶段： 第三部分 外资收购中国房地产案例分析 （二）资产收购 第三部分 外资收购中国房地产案例分析 资产收购——土地增值税的分担 第三部分 外资收购中国房地产案例分析 定建转让——特殊的资产收购 第三部分 外资收购中国房地产案例分析 特殊的资产收购—定建转让 在建工程转让“招拍挂”的风险 1、国有资产转让 《企业国有产权转让管理暂行办法 》 第三部分 外资收购中国房地产案例分析 特殊的资产收购——定建转让 2、在建工程转让新规 第三部分 外资收购中国房地产案例分析 第三部分 外资收购中国房地产案例分析 合作建房 Thank you Company Logo * LOGO 国内房地产供求变化和贷款紧缩，使得国内开发企业面临资金链危机 国内开发企业的资金链危机，给外资带来机遇 外资对中国的房地产的热情是持续的 外商投资决策是谨慎的 外资仍要面对国家限外政策 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 （建住房[2006]171号） 核心提示： 外商投资房地产的商业存在原则 外商投资房地产投资总额1000万美元以上的投注差不得超过投资总额的50% 境外机构代表处和在境内工作学习满一年的境外个人可购买自用自住商品房 外商通过新设及并购投资房地产的程序 外商投资房地产贷款的前提条件 禁止固定回报条款 关于贯彻落实《关于规范房地产市场外资准入和管理的通知》有关问题的通知（商资字[2006]192号） 核心提示： 定义“外商投资房地产企业” 外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店)、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目 外商投资房地产企业审批、设立的程序 关于贯彻落实《关于规范房地产市场外资准入和管理的通知》有关问题的通知（商资字[2006]192号） 核心提示： 外商投资房地产投资总额300万美元以上的投注差不得超过投资总额50%；投资总额300万美元以下的投注差不得超过投资总额的30% 外商通过并购投资房地产须在颁发营业执照后3个月内一次性以自有资金支付对价 外商受让外商投资房地产企业中方股权须在转让 协议生效后3个月内一次性以自有资金支付对价 境外机构代表处、境外个人、港澳台居民和华侨境内购房外汇程序 外商投资房地产项目公司原则 地方审批部门批准的外商投资房地产企业须经商务部备案，未经备案不得办理资本项目结汇 2007年6月1日以后新设或增资外商投资房地产企业不得举借外债。 地方审批部门颁发外商投资房地产企业批准证书后一个月内将相关材料报商务部外资司备案。 商务部委托省级商务主管部门对外商投资房地产业备案材料进行核对，填写完备并加盖省级人民政府办公厅和省级商务主管部门公章的《外商投资房地产业备案表》送商务部。 除外商投资房地产企业外，外商投资企业不得以资本金结汇所得人民币资金购买非自用境内房地产。 总结 商业存在原则 外商投资房地产企业的设立程序不同 限制投注差比例到130号文彻底禁止股东贷款 “外商投资房地产企业”的定义 项目公司原则 其他外商投资企业不得购买非自用境内房地产 离岸公司 JV or WFOE 转让方 受让方 海外经典二层SPV模式收购，由于交易在境外完成，可完全避免境内机构的监管。 房地