房屋投资计算公式的推导及应用.docVIP

房屋投资计算公式的推导及应用 吴成年 摘要：本文分别对等额本息还款和等额本金还款计算公式，对购房投入、投资收入、投资收益率、投资回收期公式等进行了推导及比较，得出系列房屋投资计算公式，并列出几点分析意见及说明，从而为房屋投资者从不同角度分析投资收益率、投资回收期等提供了实用、可靠、有效的计算工具，它对于投资者在房屋投资上理性决策等是十分有益的。 关键词：房屋投资 计算公式 推导 应用 一、等额本息款和等额本金还款计算公式的推导） ……5 （3）当月还款额 当月还款额 = 当月本金还款＋当月利息 =总贷款数×[1/还款次数＋(1－（还款月数-1）/还款次数）×月利率] 即 ……6 （4）利息总额 利息总额＝月利息之和=贷款总额×月利率×（还款次数＋1）÷2 即 ……7 （5）还款总额 ……8 等额本金还款特点：每月本金还款额相同，每月利息递减，每个月的还款额不一样，开始多，而后逐月递减。 3. 等额本息还款方式 设：C—总贷款额为，n—指定还款期（按月计），r —还款月利率为r，B—月还款额, CA —还款总额为CA，i—还款月数为（i=1、2、3……n）, Xi—当月本金还款额, Yi—剩余本金。 第一个月： 第一个月的利息＝贷款总额×月利率 ，即 P1= C×r， 第一个月的本金还款额 X1＝B－P1 ＝B－Ｃ×r 第一个月剩余本金＝贷款总额－第一个月本金还款额 Y1＝C－X1= C－（B－Ｃ×r）＝C×（１＋r）－B 第二个月： 第二个月利息＝第一个月剩余本金×月利率 ，即 P2＝Y1×r =[C×（１＋r）－B]×r 第二个月的本金还款额 X2＝B－P2 ＝B－[C×（１＋r）－B]×r 第二个月剩余本金＝第一个月剩余本金－第二个月本金还款额 ，即 Y2＝Y1- X2 = C×（１＋r）－B- B+[C×（１＋r）－B]×r =[C×（１＋r）－B](1+r)-B 第三个月的利息＝第二个月剩余本金×月利率,即 P3＝Y2×r 第三个月的本金还款额＝B－第三个月的利息，即 X3＝B－P3 ＝ 第三个月剩余本金＝第二个月剩余本金－第三个月的本金还款额，即 Y3＝Y2- X3 - -B . . 对上述等比数列进行处理，得到： （1）剩余本金计算公式 Yi＝Yi-1- Xi ……9 （2）月等额还款额计算公式： 当i等于还款期数（还款次数）时，本金全部还完，剩余本金为零，即 从而得到月等额还款额计算公式如下： ……10 （3）每月剩余本金额计算公式 将上式代入Yi式，则每月剩余本金额计算公式如下： ……11 （4）月利息计算公式 第i月的利息＝第（i－１）月的剩余本金×月利率 ……12 （5）月本金还款额计算式 第i月的本金还款额＝B－第i月的利息 ……13 （6）还款总额计算公式 还款总额 CA＝n×Ｂ ……14 （7）利息总额计算公式 利息总额＝总还款额－总贷款额＝n×B－C ,即 ……15 等额本息还款特点：每个月的还款额相同，由于还款利息逐月减少，还款额中的本金还款额比重逐月增加。 4、等额本息还款与等额本金还款方案比较 设:等额本息还款总额为CA,等额本金还款总额为CB， CA/CB=ψ，则 因 所以 ……16 不同还款期两种方案之比较，见下表： 还款期 比较值 按年计算 按月还款（n）时的还款总额计算 根据（10）、（14）式，当贷款、还款期均为时，因 所以还款总额计算公式为： ……17 （2）贷款期为,提前还款期为i时还款总额计算 根据（10）、（11）式，当贷款期为，提前还款期为i时，因 所以，提前还贷还款总额计算公式为： ……18 （3）两种贷、还款方案的比较、计算 令，则两种贷、还款方案的比较结果计算公式为： ……19