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致：衡阳市文华房地产开发有限公司 “建汉·” 项目规划建议书 深圳世宏地产有限公司 二○○五年十二月 目 录 一、总体规划布局建议 二、项目开发周期及开发节奏建议 三、交通规划建议 四、商业部分规划设计要点建议 1、总体规划布置建议 2、铺位形式建议 3、内部交通通道设置建议 4、商场特别设计建议 五、住宅及写字楼部分规划设计要点建议 1、总体规划布置建议 2、主力户型选择及组合建议 六、环境景观设计要点 七、建筑风格及外观风格建议 八、装修标准建议 九、物业管理建议 十、项目智能化建议 一、总体规划布局建议 在进行项目总体规划时，应充分考虑以下要素：地块特征、周边环境、政府规划技术指标、核心开发价值和项目整体定位思想。 本案地势起伏不大，三面临街；周边商业氛围浓厚，距离项目地西北侧和东南侧不远处有两大市民广场——南领公园和东芝公园；地块商业价值极高，也是项目核心开发价值；项目整体定位为商住一体化的复合地产，集购物、休闲、娱乐、饮食、居住、办公多重功能，并力争做到祁东县标杆（龙头）项目。 因此在整体布局上应围绕“商业价值最大化”这个核心思想来进行，结合上述要素，世宏认为，将本项目规划成为“一中心、两轴线、三组团、四广场、三商街”的祁东首席综合性高档社区。 一中心：一个大型购物中心。 两轴线：南北、东西纵横两条景观轴线。 三组团：通过两条景观轴线，将项目地划分成为西组团、东北组 团和东南组团。 一广场：一个中心广场。 三大主题街：临街面休闲餐饮街+项目一楼时尚步行街+二楼大型超市+娱乐休闲会所 祁东首席全开放社区：为了提高项目的整体商业价值，通过商业 街和无数出入口，将社区的开放性、通透 性、参与性发挥到极致，在这里，拒绝障 碍，拒绝死角，拒绝封闭。这无疑将成为 祁东县“前无古人、后无来者”的经典之 作。 整体布局见如下示意图： 二、项目开发周期及开发节奏建议 项目整体规模较大，若一次性开发一方面会面临较大的资金压力，另一方面存在较大的市场风险，因此建议分期开发。 根据项目整体布局——分为3个组团（组团1、组团2和组团3），中原建议，项目按照组团划分，分3期开发，即组团1、组团2、组团3依次开发，同时采取与营销互动式的滚动开发模式。在分期开发过程中应与销售进展紧密结合起来，分期界限不宜过于死板，视乎销售情况实行滚动开发，从整体上缩短开发周期，如当一期销售率达到70%时立即进行二期开发。总的开发周期力争在3年内完成。 三、交通规划建议 为了不损失项目的商业价值，同时避免出现人车之间的干扰，务必做到“人车分流”，将地下车库的出入口设置在商业价值最低的东南角和西南角。具体规划见如下示意图： 车位配置建议： 因本项目以商业为主，同时还有相当部分商务办公和住宅单位，故对车位数量的要求较高。假设本项目商业面积为7万平米，办公及居住面积为13万平米，参照国内停车位配置标准（见下表，商业需配置车位350个，住宅及办公需配置车位750个，共需配置车位1100个。 机动车停车位配置标准表序号 类别 单位 配建标准 1 高中档旅馆（宾馆、招待所） 车位/100m2建筑面积 0.5-0.7 2 普通旅馆（招待所） 车位/100m2建筑面积 0.4-0.6 3 饭店、酒家 车位/100m2建筑面积 1.15 4 商业区 车位/100m2建筑面积 0.5 5 普通办公楼 车位/100m2建筑面积 0.5 6 旅游区、度假村 车位/1公顷建筑面积 6.0-15.0 7 特种公园 车位/1公顷建筑面积 10-15 8 文化娱乐 车位/100m2建筑面积 0.6-1 9 住宅 车位/100m2建筑面积 0.7 10 幼儿园 车位/100m2建筑面积 0.1-0.2 1、总体规划布置建议 商业组合形态： 通过前期市场摸底，结合本项目地块特征，中原建议，本项目商业组合以“集中商业＋特色街区”构成。 “集中商业”在本项目的体现是：一个中心、两个次中心，“一个中心”是指项目地西侧（组团1）的大型购物中心，它是项目整体商业中的龙头，也是项目最先启动的部分；“两个次中心”是指项目地东侧北半部分（组团2）、被商业街一分为二的两个主题商场，它们将作为大型购物中心强有力的补充，也是项目开发的二期。 “特色街区”是由项目规划中的两条外街和三条内街组成，它们完全由独立街铺组成。五条商业街相互联系、相辅相成，与“集中商业”既是联系在一起，又相对独立。 商业规划布置建议： 为了满足目标消费者需求，规划一定要突出其舒适性，在进行项目地西侧的大型购物中心规划设计时，通透式中庭必须考虑。世宏建议设置“阳光中庭”，采用透明的阳光顶棚，同时在中庭植入绿色植株。 建筑设计需有艺术性，使项目成为景点式的建筑物，使建筑本身成为重要的卖点。建议将大型购物中心