美国土地方案2.doc

公私兼有的多元化土地所有制。全美国土面积936.48万平方公里，其中，私人所有的土地占51％，联邦及州政府所有的土地占47％，印第安人保留地占2％。联邦政府的土地，主要包括邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地；军事用地等。州、县、市政府也各自拥有自己的土地。联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实需要，也要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。在联邦政府拥有的308.4万平方公里的土地中，也存在多元化的所有形式，即国家土地管理局控制60％，国家森林局控制24％，国防部、垦荒局、国家公园局、水电资源局等部门控制剩下的16％；土地权属纠纷由法院解决，政府不担任调解仲裁角色。 形散而神不散的土地利用规划体系。严格说来，美国没有制定统一的全国土地利用总体规划，各州一般也没有具体详细的土地利用规划；也不强求各级政府必须制定土地利用规划。联邦政府主要通过制定相关的法律法规、政策来约束引导、影响地方的土地利用及规划管理。这些相关法律法规、政策的核心与实质在于：宏观控制、科学开发、集约利用土地资源，确保全美社会、经济的可持续发展与国家安全。各州、县、市、乡有关土地利用规划方面的内容常包含、融汇在各地制定的交通、海洋污染资源保护等规划及土地利用方针或规划政策之中，可以说是形散而神不散。还应该说明的是，土地利用方针或规划都是自下而上、在公众参与下完成的。美国的土地利用规划编制是从基层的社区、市做起，农级向上归并， 一般只到县一级。公民有权决定是否编制土地利用规划，主要通过公告、召开听证会等形式，让专家学者、社区民众提意见，一般要经过半数以上民众讨论同意，方可进行。 分类实施用途管制的农地保护制度。美国的农地保护始于20世纪30年代，到20世纪60年代，随着城市化进程加快和西部荒漠化的日趋严重，美国政府进一步重视对农地的保护。1981年美国政府制定了《农地保护政策法》，并据此将全国的农地划分为四大类，实行严格的用途管制。基本农地：最适于生产粮食、饲草、纤维和油料作物的土地，总面积1.588亿公顷，禁止改变用途；特种农地：生产特定的高价值粮食、纤维和特种作物的土地，禁止改变用途；州重要农地：各州的一些不具基本农地条件而又重要的农地，可有条件改变用途；地方重要农地：有很好的利用和环境效益，并被鼓励继续用于农业生产的其他土地，可以或有条件改变用途。从1983年至1994年，各州、县、市完成了对农地的划分。农场主 在与政府签定协议保证农地农用后，可获得政府减免税费等一些优惠待遇和政策。 此外，美国还采取推行建立植被、防护林、草地等生态保护缓冲带的做法，大大改善了农业生产环境，防止了水土流失。 依法、自由、开放的地产交易市场。美国的地产市场十分发达，制度健全，所有的土地都实行有偿使用，在政策规定许可的范围内，土地可以自由买卖、出租和抵押。土地无论公私，在交易中地位、利益平等。私有土地之间买卖完全是私人之间的事，手续十分简单，在双方自愿签定协议之后，只需向政府缴足规定的税金，进行注册登记即可。为吸引外资，美国政策允许外国人也可以到美国购买土地。政府可以向民间征购土地，但须经规划许可且出于公众利益，须进行地价评估。若土地所有者不接受评估价格，可以到法院起诉，由法院裁定，政府不予干涉。 立足存量、完善功能的老市区改造。美国的老市区改造始于20世纪50年代，到60年代－70年代，所有大城市都进行了老城市区重建，使老城具有现代大都市的设施和功能。洛杉矶市改造前，由于功能不全、设施落后、形象陈旧，到节假日市中心仿佛一座空城。经改造后，昔日的“废都”焕发青春，增添了活力，现在有更多的人愿意到市占心区居住、游憩。在大规模旧城改造初期，联邦政府采取强制推动、出台优惠政策给予鼓励支持等办法，发展到今天，各地都非常重视盘活存量土地，提高土地利用率，控制城镇外延，自觉制订社区重建计划。美国的老市区改造有以下特点：政府制定社区改造规划、计划，由指定部门负责实施。如洛杉矶市由社区重建局专司此事。公众参与、社会监督贯穿于老城改造的始终，如果有人反对，须经仲裁组织裁定。政府与开发商充分合作，包括从设计到施工的全过程。广泛采取新科技手段，成本低，进度快，效率高。 值得借鉴的几个方面 ——管理体制必须与管理任务相适应。美国在形成集中、统一、综合、垂直的四级管理网络之外，还用法律规定了联邦、州、县、市在土地管理方面的各自范围和职责，非常明确具体，使条与块、联邦与地方各司其职，互不扯皮、交叉，管理非常到位。相比之下，我国土地管理体制远未达到集中、统一、权威、效能的要求，在许多方面存在着交叉、扯皮而又条块分离的现象。我国人多地少，土地利用、耕地保护、地产管理任重道远，加之土地管理起步迟、水平低、管理手段