区分所有权的性质.PPT

第三章　建筑物区分所有权 第一节　建筑物区分所有权概述 第二节　专有权 第三节　共有所有权 第四节　成员权 第五节　物业服务 第一节　建筑物区分所有权概述 一、概念和特征 （一）概念 是对于建筑物的有独立用途的部分的区分所有和对于共用部分的共同所有及共同管理的总称。 含义： （1）区分所有权的标的物须为建筑物。 （2）区分所有权的标的物须为含有独立用途的部分的建筑物。 （3）区分所有权的标的物须为有必要共同设施的建筑物。 （4）区分所有权须以共有物的用益权以前提。 （5）区分所有人对于共用设施有使用、管理的权利和义务。 （二）特征 1. 复合性。 P70： 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 2. 专有权主导性。 P72： 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 3. 一体性。 二、区分所有权的性质 （1）复合所有权说：认为是一种复合所有，不是共有的一种类型。 （2）独立所有权说：认为既不是单独所有权，也不是共有，而是介于两者之间的一种特殊的独立所有权。 （3）共有权说：认为是由全体区分所有人所共有的所有权。 （4）享益部分说：否定二元论，认为应将专有部分和共用部分合并，称之为“享益部分”，主张区分所有权是以该“享益部分”为标的而成立的不动产权利。 三、区分所有权法律关系 （一）整体的建筑物区分所有权法律关系 整体建筑物　　　业主　　　其他任何人 （二）具体的建筑物区分所有权法律关系 (1)团体关系（业主之间的关系） (2)区域所有关系（专有关系） (3)相邻关系（不动产相邻） (4)互有关系（大门、楼梯、走廊和屋顶等共用部分） 第二节　专有权 一、专有权的概念和特征 概念：是区分所有人对其建筑物内的住宅，经营性用房等专有部分享有的占有、适用、收益和处分的权利 。 特征： （1）专有权的客体具有特殊性； （2）专有权具有所有权的效力； （3）专有权在区分所有权中具有主导地位； （4）专有权的行使受到限制 。 二、专有权的客体 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 P2: 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 要求：应具有构造上的独立性、利用上的独立性、能够登记性。 包括： ①业主专有的建筑物内的住宅或经营性用房； ②房屋买卖合同明示属于业主单独所有的绿地； ③房屋买卖合同明示由业主单独所有的车位、车库； ④具有构造上、利用上的独立性，能够进行房屋登记的摊位； ⑤房屋买卖合同明示归业主专有的露台。 三、专有部分（范围） 从理论上说，界定区分所有的建筑物的专有部分有五种不同的主张： ①壁心说。 ②空间说。 ③最后粉刷表层说。 ④壁心说和最后粉刷表层说。（更具合理性） ⑤双重性说。 第三节　共有权 一、概念和特征 概念：是指区分所有人依据法律、合同以及管理规约的规定，对共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。 特征： ①共有权的主体人数众多； ②共有权从属专有权； ③共有权人负有义务； ④共有人行使共有权以其“持有份”为依据。 问题：“共有”、“总有”、“公有”、“共有权”的区分 二、共有权的客体 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 Ｐ3: 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 三、小区车位、车库的归属 （一）《物权法》之规定 P73： 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 P74：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，