南山后海中心区城设计地块规划设计要点说明J区J-04根据南山.PDFVIP

《南山后海中心区城市设计》地块规划设计要点说明  （J区/J-04） 根据《南山后海中心区城市设计》的要求，对申请地块提出规划设计的初步 要求如下： 一、用地性质： C1/C2/C3/C4/S3/U2 商业服务业设施及商业办公用 地, 用地应充分体现中心区物业高 度集聚的用地特征，特别是在垂直 方向的功能综合特征，并结合组团 建筑以及周边交通条件，综合考虑 在近地及地下层设置商业服务设 施以及连接周边的公共通道。 二、用地面积： J-04 地块约4322.36 平方米。（以 地块平面坐标图 （最终依据规划国土局核发文件为准） 用地许可证为准）。 三、用地指标和设计指引： 1、 规划地块容积率： （以用地许可证为准）建议 J-04 地块 14.76。 2 、 规划建筑总面积： （以用地许可证为准）J-04 地块 63800 万平方米。 3、 规划建筑覆盖率：不低于 90% ，鼓励建筑地上部分的贴 线建设（零退线）﹡，不设覆 盖率上限。但在地面首层需要 空间要素控制图 满足地面首层指引留设必要的公共开放空间（详见城市空间控制总图）。 4 、 建筑退后红线：J-04 地块各边均采取贴线建设（零退线）﹡，南、西侧留 设首层步行内缩空间（建议尺度高6米深3米）；在所处J 街坊组团中与周边 地块的总体空间控制要素详见附图。（地块空间要素控制图如上所示、图例参 照附图） 注: 贴线建设或零退线 ﹡仅针对建筑地面以上部分，指建筑地面以上整体各层顶视投影与用地红线贴 合，允许建筑首层退后做内缩处理及局部退缩变化，但建筑实体空间轮廓均不得超出用地红线范围，； 建筑地下空间的退缩要求需按照深圳市相关规划建设规范执行，以确保市政管线与建筑基础施工的必 要退后空间。 5、 首层建筑功能设置及建筑功能面积要求 作为完整地块开发，需要在建筑近人尺度既首层（包含地下层）空间安排与 南山中心区定位对应的公共性城市商业文化及其他服务设施，并提供良好的开放 性和可达性，避免单一封闭功能大堂和首层功能的出现。 为保障街区活力，要求商业功能建筑面积不少于 8000 平米（仅指近地面层 部分，未包含地下商业和可能的顶层商业），同时应结合地面及首层地下空间主 要部分布置，并保证商业空间与周边地块以及地下空间系统的有效联系。特别是 与南侧街坊中心开放空间J-05地块和西侧建筑群体的立体（地上及地下）连接， 应该考虑在地面进入地下空间的便捷设施与通道，同时在地面提供地下采光、通 风、避难疏散等必要的空间和设施。 对于除商业以外的其余建筑功能面积不做指定要求，建议结合区位优势提供 综合办公、酒店、餐饮、文化等公共服务性强的使用功能。 6、规划控制的建筑高度：J-04 地块为单一塔楼及裙楼组合建筑体量，塔楼高度 控制 150 米以下，群楼 18 米以下，（具体范围参见空间要素控制图）。 7、 规划绿地率：地块处于密集开发地区，根据具体的建筑方案进行场地外绿化 设计，地块内提供 10%左右的室外公共空间，其中的绿化比例结合景观设计 确定。建议结合裙楼顶层，步行连廊等立体空间设置屋顶绿化。 8、机动车停车位：按用地比例参照《深标》配建，考虑中心区交通政策特征和 整体需求控制可适当降低停车标准。地面仅考虑沿街停车带（限时收费停车） 和地下或地上车库进出口设置，地块内不允许设置停车场。机动车出入口设 置布置在地块东侧及西侧，并要求机动车道与所开口街道垂直设置，单向出 入控制车道宽度，减小对于人行空间的阻隔，此外地块所处组团设有地下公 共停车环道系统﹡，地下车库的设计因按照环道设置接驳出入口，以取代部 分地块自身的车库出入口。本地南侧道路下方规划设有地下公共停车环道， 在地下空间的开发中需要注意与地下公共停车环道的接驳关系。 注：地下公共停车环道系统是位于市政道路下方的一条单向循环型道路，连接各个地块地下停车场负 一层，标高暂定在市政道路路面标高以下 7 米左右，各地块