万科城社区型商业开发运作模式启示录教学教材.pptVIP

万科城商业启示录;目录;一、万科城项目分析; （2）、交通状况 在布龙区域的版图规划中，坂雪岗正处于布龙区域中心，所以将成为未来布龙区域的发展核心；根据《深圳城市总体规划（1996-2010）》中部发展轴线，处于京九铁路与京广铁路交汇后通向香港和深圳东的物流走廊上，将成为全市物流、人流的中心。 坂雪岗的万科城商业街，正是中部发展轴线的关节点。坂田片区高标准的路网规划使万科城具有很好的可达性。清平快速2005年5月通车，南坪快速路2005年6月局部通车，2005年底完全通车。11#轻轨于2008年通车。; (5）、商业品类规划 A、特色饮食分中餐和西餐，中餐多在靠马路一侧，针对很多湖南人、四川人等定位的地方小吃和民族风味，西餐主要是西式快餐和商务咖啡，其菜系组合和鸡尾咖啡，将体现万种风情。 B、主题购物分为二种类型，日常购物是社区超市具备的生活必须品，特色购物针对周围高收入人群，是西班牙风情的购物走廊。 C、娱乐休闲包括有茶馆、酒吧等沙龙组织，针对周围IT精英、高档住宅业主、私人老板、白领阶层，是一个社区精神场所。 ; 2、万科城的营销策划 （1）、目标客户群 在万科城1期和风情步行街的计划中，一部分目标客户， 瞄准了【新天下】公司的10000多名员工（生产神州电脑），还有华为20000多名员工（百草园居住了4500员工）【华为】的年产值是400多亿，其商务消费十分可观，新天下公司对面，还有纳米高科、富士康等企业进驻。 （2）、招商情况万科城·风情步行街招商的情况很顺利，80%已经租出去了，例如华润、丹桂轩、肯德基、舞鹤日苯料理、KOMSO咖啡等名牌都已经签约，所以目前一期的招商可以说接近8成；租金方面，最贵的地方110元/㎡，较便宜的地方是60、70元/㎡，免租期半年。 （3）、销售理念 中国住宅社区出现“Living-mall”的概念，深圳“万科城”欲集合饮食、购物、娱乐、Loft空间为一体，链接一个异域风情的商业步行街，万科城风情步行街，将（西班牙风格+ LOFT+地中海风格+四季花城）凑出一副牌，可谓风情万种，这里解释一下【LOFT】的含义，就是一帮有文化的人，但是没有钱，租下一个破??厂，涂鸦自己的高尚情操。 ; 3、万科城商业项目的卖点 （1）政府希望万科城的进驻，对城市发展做出一种【带动贡献】，万科城目 前有4000多户，按3.75的城市参数，首先有15000个人经常光顾【万科城·风情步行街】。 （2）统一规划、统一招商、带租约销售。 ;二、万科城与布吉东大街的比较 ; 三、万科城商业项目的启示 1、社区配套型的商业开发模式 ⅰ、商业开发总体原则 （1）、市场定位：满足周边居民日常生活需求的社区服务型配套商业。 （2）、业态定位：以社区服务配套为目标，根据项目实际情况，引进超市便 利店、药店、面包店、银行等行业，具体详见《业态规划表》。 （3）、商户定位：选择具有连锁品牌效应，经营经验丰富、较强实力的商户 作为目标对象。 （4）、开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开发辐射半径，因地制宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡关系。 （5）、商业项目选址原则：应以新开发小区及周边住宅地理位置为参考，因地制宜，可选择临街独立型商铺，或集中商业区域两种方式。 （6）、商业业态规划表：; A、超市 规划配比表;技术要求 ;B、其??零售服务业 基本共同点： （1）、门面宽度（开间）：5米—8米； （2）、基本开间与进深比例：1：1.5—1：2； （3）、层高：3.7米—4.2米； （4）、电容量：150KW—200KW/M2； ⅱ、个别业态不同的技术要求 ;序号技术; 13;万科城.风情步行街平面布局图： ; 2、社会化的商业开发模式 （1）商住型的商业模式：按照住宅的建筑结构为主形成的商业建筑体。如：茂 业华强店、友谊城百货、群星购物广场、地王大厦等； （2）纯商业的商业模式：根据不同的业态，不同的商业定位而建成的商业建筑体。如：紫荆城商业广场、华润万象城、金光华广场等 ; 3、商业公司定位 通过半年的工作实践并结合公司的实际，商业公司未来的工作模式是：发展社会型及社区型商业，以发展社区型商业为主，逐步扩大社会型商业体系，打造良好的商业品牌。主要工作如下： （1）、参以前期规划 （2）、打包招商 （3）、参与