万科地产开发企业业务模式解析和长期战略落.pptVIP

1.1受自然灾害和政治经济等影响，08年国内旅游消费增速放缓，但09年开始回暖，且长期来看将持续上升 08年预计增幅下降.　因为1）1季度雪灾；2）藏区314暴力事件；3）奥运举办前夕收紧入境签证和压缩会展活动；4）512汶川大地震及机关5%经费缩减（国内游10%-20%是由公差费贡献），这些都给旅游业带来短期冲击 09年情况好转.　因为：1）09年突发的自然灾害不会坏于08年；2）奥运的广告效应应在09年后有所体现；3）地震后机关5%经费缩减的措施将在09年取消；4）作为刺激内需的重要措施，08年8月国家发布《关于大力发展旅游业促进就业的指导意见》，旅游业将迎来一个政策发展机遇 根据历史数据. 国内旅游总消费和人均GDP基本呈正相关关系，在未来经济持续增长的预期下，国内旅游总消费亦持续上涨。 目录 案例研究：SOHO中国－差异化经营创造丰厚回报 案例研究：华润－大树底下好乘凉 案例研究：华侨城－旅游换土地，地产创利润 关于万科业务模式的思考 案例二：大树底下好乘凉 ——华润置地业务模式初探 财务状况与万科对比 业务模式解析 华润置地模式对万科的启示 华润置地的净资产收益率较低，主要由于其较低的资产周转率 资料来源：万科、华润置地年报 2005 2006 2007 4% 17% 6% 7% 15% 4% 16% 5% 4% ROE 25% 13% 14% 22% 2005 2006 2007 13% 14% 48% 15% 36% 15% 12% 35% 2005 2006 2007 2.64 2.19 3.26 2.32 3.42 2.15 2005 2006 2007 净利率 权益乘数 总资产周转率 × ＝ × 受业务模式调整影响，华润置地住宅以外的其他收入占整体收入的比重逐渐增加 华润置地业务收入分析 财务状况与万科对比 业务模式解析 华润置地模式对万科的启示 业务模式概况 住宅 增值服务 城市综合体 华润集团孵化战略 ① ② ③ ④ 有效延伸价值链，体现差异化经营和协同效应 08年开始北京项目试点，正式启动增值服务战略 为住宅+商业模式提供多方面支持，因初步尝试，结果需时间验证 06年开始大规模扩张目前整体 土地储备接近2200万平方米 尽管业务模式改变，住宅业务收入比重仍占60%，并已建成四大产品线 有选择的覆盖价值链，使得业务间产生协同效应 选择一线，核心，集中的社区商业作持有 能力的匹配及稀缺土地的获取促进了城市综合体开发 从深圳华润中心的操作摸索出从规划、营销、物管等一套成熟的运营模式 深圳综合体模式给华润带来丰厚收益，并建立全国性的品牌效应 开始在全国范围内对该模式大规模复制 集团成熟资产和优质土地的不断逐注入加快华润置地的发展 建筑及装修等业务的注入，推动增值服务的战略的实现 华润置地在01年正式成立运营房地产开发业务，传统出售物业已经打造成四大产品线，目前收入比重为60%。 出售物业收入比重增大，虽然08年上半年其他业务收入占比有大幅上升，但出售物业收入占比仍高达60% 开发成熟项目少，今年在售项目19个，总项目39个，但普遍独立运营时间较晚 总土地储备量大，目前已进驻19个城市，土地储备2194万平米建筑面积 非资产注入新项目多，06年和07年通过公开以及并购方式，购入584万平米，合计15个传统住宅项目 华润住宅四大产品线 代表项目 上海滩花园 北京西堤红山 上海橡树湾 北京翡翠城 市区产品系列 （市区高层精装房主导） 近郊产品系列 （花园洋房主导） 高端系列 绿色生态系列 ①选择性的价值链覆盖使华润置地住宅项目发挥了协同效应 拿地 装修 施工 设计 营销 集团资产注入与传统独立获取方式相结合 总部设立投资管理委员会集体决策，但决策投票机制有待完善 主要分公司专家提供专业意见 大部分项目由外包合作公司操作 07年收购同济大学一所设计院，启动产品复制的策略 07年6月华润集团注入于中国从事建筑业务的 附属公司，负责部分项目施工 07年6越华润集团注入于中国从事建筑业务的附属公司，负责部分项目装修 从把控客户角度出发，培养自己的销售团队 目前在售项目除杭州悦府等个别项目外均自己销售；随项目增多可能会逐步借助代理力量 建筑+装修公司的注入规避了部分土地增值税的风险，100元的建安成本平均能转移36- 38员土地增值税 因预收账款监管制度倾向更加严格，内部施工能解决预收账款监管问题带来的资金压力 ①社区商业集中持有有利于控制商业业态，有效