万科动力厂地块项目定位报告书【终】1.ppt

万科动力厂地块项目定位报告;静态分析 动态分析 SWTO分析 ;万科后期A地块商业规划不低于5.5万㎡，多功能综合性体育馆规划不低于2.2万㎡，与金域华府项目规划配套结合，打造百万方的中高档品质社区大盘。;项目紧邻小河区商业中心，但项目本体周边配套尚不成熟，有待于提升改善，具备很大的可塑性及发展空间。;项目经沙冲路、花溪大道仅需15分钟车程即可到达中心一环线；同时通过二环线（今年已通车）可实现与其他各区无缝连接，区位优越。 沙冲路上下班交通流量大，存在一定堵车现象.;本案;二十五中;北部商住优化区，西南环线以北片区主要发展以现代服务业为重点的第三产业。 南部工业重点区，西南环线以南片区主要发展航空航天、烟草医药及绿色食品等优势支柱第二产业。 西部生态保护区，以阿哈水库最高水位线1公里范围内作为禁止开发区域，其他区域作为限制开发区域，发展第一产业。 小河孟关装备制造业产业带，加快开发大道延伸段建设，重点发展现代装备制造业。 现代物流产业带，充分发挥西南环线小河段交通优势，沿西南环线规划建设二戈寨西南环线物流带。 工程机械汽车销售市场走廊带，沿花溪大道，建设以销售工程机械、汽车及零配件为主的市场走廊带。;轻轨1号线进入小河后，沿珠江路及规划的珠江路南延伸段，终点站设在周家寨，车辆段调整为贵州王武监狱北面。 ;* ;;项目区域优势明显，处于小河区核心地段，现时区域内性价比为导向，竞争激烈，区域未来发展潜力巨大;;项目土地属性描述;客户分类 客户访谈 价值启发 客户衍变 ;* ;随着区域工业园区的规模化及花溪大学城的入驻，良好的经济发展以及众多知名开发商进驻对区域整体形象和配套的打造、完善，后期产业移民群体及教职人员将成为本案重要的客户拓展圈层。;参照华府项目客源，客户调查样本取自竞争板块内7个典型楼盘的成交及到访客户、花溪大学城、孟关工业园区的员工及主城老社区居民，共完成67份访谈客户问卷。有效样本58组。;2●2●2 客户访谈：客户访谈——客户特征;2●2●3 客户访谈：客户访谈——需求分析;2●2●4 客户访谈：客户访谈——需求分析;客户所关注的附加特征（园区景观、入户大堂及电梯厅、大堂风格）;;* ;* ;张慧云;* ;2●3●5 客户启发：典型客户——价值点启发; ;小河区地缘性后续占比将逐步降低，其他区域的逐渐成熟对主城区客户存在较大的拉动，对本案客户有较强的分流威胁，但初中期，小河地缘及主城区客户仍为绝对主力；后期客户拓展重心将逐渐转至孟关工业园区及大学城教职工群体。; 此部分客户将随着区域的 成熟而逐渐增加比重;客户分类;产品面积段需求：首置、首改客户86-90㎡，首改、再改116-120㎡，(由区域内多组成交及意向客户访谈可知，目标客户的经济实力有限,期望及实际购买的面积段常出现高期低落，实际购买面积段略有降低。) 产品房型需求：3房占绝对主力需求，（潜意识需求：要求房间数尽可能多),目标客户对性价比追求极高。 产品总价可承受价格：31-45万，接受精装的心理空间较大。 客户对产品关注度：客户多为首置、首改（单位房改善，老小区改善）等初级需求客户，对产品各个的功能及园林、风格、入户大堂等需求没有明显的概念，需求呈现均衡性。;宏观趋势 板块竞争 产品线确定 典型竞品分析;【短期：政策筑底，市场焦灼】2012年货币政策定向宽松，限购政策短期取消无望，市场全年表现焦灼;加强保障型住房建设：加速棚户区该在及公租房建设、规范廉租房建设;【贵阳市房地产市场】内生型市场，亦受政策影响，成交低迷，价格下行，以价换量。;【贵阳市场】受政策波及，虽相对一线城市环境宽松、但市场依然呈现价格下行，以价换量的趋势。;片区;;类目;华府客户来源中，主城区占据42%，小河区占据39%，水东组团现时虽占据2%，后续因为未来方舟项目的大品牌，大规模，高性价比产品的冲击，也将造成主城区客户的严重分流，也将成为本案潜在的竞争板块。;面积段（㎡）;;整体产品面积段供应情况;【供应端】 主要供应端：60-90m2市场供应占据主流，达到46%,91-125m2占到22%；套型方面，套二产品占据绝对主流，达到57%，套三占到19%。 次要供应端：60 ㎡以下和146 ㎡以上为市场非主供应面积段，其分别仅占市场份额的2%、14%;套型方面，套一仅占据市场份额的14%，套四仅占6%;;土地+市场交叉分析： 产品户型：60-90㎡套二为主，91-125㎡套三为辅； 参考客户需求及对总价的承受力： 80-90㎡建议做成紧凑的小三房增加一个房间，舒适套三产品的天花板下调至110㎡左右，迎合刚需市场客户对性价比的追求。;通过竞争板块成交情况，结合项目地块属性，产品选择如下： 主力产品 首改三房：46-55万 首置三房：36-4