房地产住宅批量精装修设计与工程管理浅析.pdf

深圳 《房地产住宅批量精装修设计与工程管理》内部课程资料 目 录 一、房地产批量住宅精装修的核心理念 二、关于精装修住宅的产品的设计定位 三、精装修住宅的设计范围及设计方法 四、精装修住宅设计实施阶段的经验提示 五、成本管理与采购 六、精装修住宅的施工管理 七、验房顺序 一、房地产批量住宅精装修的核心理念 （一）、房地产行业转变发展方式要实现“四化” 1、设计的标准化 2、实现部品（构件）生产的工厂化 3、现场施工的装配化 4、实现土建、装修的一体化 由传统的建造业转为先进的制造业！ （二）、住宅批量精装修是住宅产业化重要组成部分 1、整体系统化设计 2、住宅室内装修材料、设备、部品高度整合 3、工厂化制作，现场安装 4、专业的质量保证体系 5、完善的售后服务 （三）住宅精装修是打造绿色建筑的重要途径 绿色建筑的主要评定标准： 1、节地与室外环境 2、节能与能源利用 3、节水与水资源利用 4、节材与材料资源利用 5、室内环境质量 6、运营管理 （四）、精装修住宅的运作模式 1、菜单式装修型 多种设计方案，多种装饰材料选择，多种装修级别。 2、开发商引导型 有限的方案（风格）选择，建立统一标准下的部品工厂化制造、 专业化安装，装修级别根据产品定位相对固定。 3、开发商集成型 统一标准，统一流程，采用全面家居解决方案，建立梯度产品体 系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。 4、开发商与家居连锁系统供应商合作型 在全面家居解决方案的基础上，向客户提供“硬装”相对固定， “软装”采用菜单式选择服务。 5、专业公司管理型 由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研 发、工业化生产组织、现场施工安装，建立精装修住宅共生体系。 （五）、如何面对精装修市场推广中碰到的问题 1、个性化问题 设计中性化、淡化个性化设计，通过设计引导消费者向装饰个性化方 向发展。提倡“轻装修、重装饰”。常用的四种主流设计风格。 2、质量保证问题 采用工厂化制作、现场安装的工艺，大大提高施工质量。房屋各 种部位、部品的质量保证期限。 3、装修材料的环保性能的担忧 选用环保材料，确保达到环保要求。 4 、装修房总价上升产生的抗性 毛坯房要做精装修建议价格底线：毛坯均价3000~3500元/平方米。 5、装修后竣工验收、竣工验收后装修 （六）精装修住宅运作的难点是什么 装修标准由谁来确定？ 领导定？设计师？预算部？ 装修标准是由目标客户的需求来确定的 阻碍客户购买精装修房的因素是什么？ 个性化问题？价格问题？ 不是装修的个性化，也不是价格，而是产品品质和施工质量 精装修过程管控的最大难点是什么？ 不是技术问题，是管理问题 精装修管理难度高？ 不是管理难度高，是管理体系的标准没有建立 二、关于精装修住宅产品的设计定位 （一）、如何通过市场调查确定精装修住宅的产品定位 精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要 根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。 一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准 就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。对 于产品线比较丰富的楼盘，建议分2~3个风格及标准进行产品定位。 对于别墅类的高档楼盘，开发商可先制作全装修样板房，作为指引， 让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全 部做到精装修标准。 （二）、如何建立精装修住宅的分级体系 1、基础级 装修成本造价：300~500元/平方米 2、标准级 装修成本造价：500~800元/平方米 3、尊贵级 装修成本造价：800~1200元/平方米 4、豪华级 装修成本造价：1200元/平方米以上 5、别墅级 装修成本造价：3000元/平方米以上 （三）、精装修住宅分级体系对应的装修标准 1、基础级 完整的厨房、卫生间装修，门、地板、墙面的装修。 2、标准级 在基础级之上，增加厨房、卫生间的部件，厅房开始考虑固定家具的布置