2011房地产行业中期报告和2012年分化整合预测 上中下篇.docVIP

2011房地产行业中期报告和2012年分化整合预测 上中下篇 上篇：排名启示录 2011年中期地产上市公司综合实力排名考虑了地产上市公司的财务安全性、运营效率、成长潜力、战略理性、规模效应五个方面的指标其中，财务安全性和战略理性两指标分别从静态和动态角度反映了公司的财务安全状况，而运营效率和成长潜力则反映了公司在调控背景下进行商业模式转型与多元金融工具应用的空间，最后，规模效应反映了公司商业和金融模式跨区域复制的能力(周转效率的发挥受到规模效应的影响)。这五项指标对企业的未来发展都有着重要意义，在调控的背景下，均衡的实力显得更加重要，也因此，我们对五项指标进行综合加权，分别赋予20%的权重，以计算综合实力评分。但是，对于财务安全性不达标(5分)的企业，调控背景下面临持续经营的风险，对此类公司，我们将财务安全性指标的权重提升到40%，而其他四项指标的权重则缩减为15%。2011年中期地产上市公司综合实力榜单前十强中，万科A(000002.SZ)、中国海外(0688.HK)、龙湖地产(0960.HK)、恒大地产(3333.HK)、SOHO中国(0410.HK)排名前五，进入TOP10的还有碧桂园(2007.HK)、建业地产(0832.HK)、雅居乐(3383.HK)、保利地产(8.59,0.07,0.82%)(600048.SH)、金地集团(4.48,0.06,1.36%)(600383.SH)。排名启示关于调控：政策效应开始显现 在限购和限价压制下，2011年以来一线城市的房价涨幅被抑制，但是年内的3次加息以及优惠贷款利率的取消，使核心城市的实际贷款利率上升了161个基点，推动北京、上海等地月供收入比上升30%以上。以2011年6月的集中成交均价计算，北京、上海、深圳等一线城市加权平均的月供收入比已达到120%以上，较刚需可承受房价高30%-40%；二线城市加权平均的月供收入比为63%，较刚需可承受房价平均高19%；三线城市的月供收入比普遍在30%-50%之间，尚处于可接受范围内。以上数据显示，高房价的压力依然存在，调控仍将延续。 限购政策下，上半年，北京日均住宅成交套数在240套左右，较2010年全年均值低20%，上海降14%，广州降8%，深圳降10%，杭州降25%，成都降20%，青岛降20%。8月份，一二线城市的日均成交套数进一步下降，北京日均成交仅140套，接近历史最低水平。一线城市的销售额在全国新房成交总额中的占比已从2009年的26%下降到2010年的17%，2011年上半年进一步降低至14%；二线城市占比从39%微降至38%；三四线城市占比从2009年的35%上升到2010年的44%，2011年上半年进一步上升到48%。限购政策的冲击效应开始显现。关于冲击：行业去化速度减慢24% 限购政策冲击下，行业平均的去化速度大幅减慢，存量资产周转率较2010年下降了24%，由此推算的存货周期(指从拿地到销售回款的时间周期)从33个月上升到42个月，已接近2008年低谷水平(45个月)。未来，即使采取积极的促销策略，去化速度可能仍将进一步减慢10%以上，由此导致行业平均的财务安全底线(净借贷资本比上限)从43%降至32%；与之相对，当前上市公司实际的净借贷资本比均值已从2010年末的41%上升到46%，突破了安全底线，行业整体面临相当于净资产14%、总资产8%的资金缺口。 关于财务安全：行业面临资金缺口与2010年末相比，2011年中期地产行业整体的财务状况进一步恶化：上市公司平均的现金持有比例从2009年末的18%下降到2010年末的16%，2011年中期下降到13%；平均的净借贷资本比从2009年末的20%上升到2010年末的41%，2011年中期上升到46%；平均的总负债率从2009年末的65%上升到2010年末的69%，2011年中期上升到71%。118家地产上市公司未来1年需要支付的短期债务总额(流动负债-预收账款+表外已订约的承诺资本支出)达到12880亿元，平均每家公司110亿元，较2009年末上升近50%。 随着财务状况的恶化，地产企业面临的资金缺口也在扩大：短期风险头寸方面，2011年中期行业平均有5%的资金富余，有12家企业面临相当于总资产20%以上的短期资金缺口，占总数的10%，与2010年末基本持平。如果成交量持续萎缩至2012年，则行业整体将从资金富余状态转变为资金缺口状态。即，如果未来2年市场持续低迷，则行业平均将出现8%的资金缺口，其中，有52家公司未来2年的资金缺口达到总资产的10%以上，较2010年末新增8家，占比也从此前的37%上升到44%；有37家公司未来2年的资金缺口达到总资产的20%以上，较2010年末新增9家，占比从24%上升到31%。 结论分化已经形成，整合不可避免 在行业整体财务状