温泉资源对城市温泉住宅价格贡献研究——以福州市为例.pdfVIP

2013年11月 洛阳师范学院学报 Nov．，2013 of No．1l 第32卷第11期 Journal Normal V01．32 Luoyang University 0日 皿泉资源对城市温泉住宅价格贡献研究 ——以福州市为例 林 东1，郑耀星2 (1．福州职业技术学院，福建福州350108；2．福建师范大学旅游学院，福建福州350108) 摘要：在对温泉资源对城市住宅价格影响理论分析的基础上，从房地产价格评估的角度，推演出计算温泉资 源对单套温泉住宅价格贡献值的公式．根据该公式，对15对福州市温泉住宅、非温泉住宅交易实例进行比较 计算，得出15套温泉住宅的温泉贡献值．对15个贡献值的数据进行回归分析，得到温泉资源对福州城市温泉 住宅价格贡献值计算的数学模型．根据该模型，福州温泉资源对每套城市温泉住宅价格有2．6717万元的固定 贡献值，在此基础上，温泉住宅面积每增加1m。，贡献值增加53元． 关键词：温泉资源；温泉住宅；价格；贡献值 中图分类号：F293．334文献标识码：A 文章编号：1009—4970(2013)11—0119—06 福州市是全国知名的温泉城市，是2011年1月因素、宏观经济因素、人口因素、国际环境因素、 份国土资源部公布的全国首批三个“中国温泉之都” 交易者心理因素、房地产自身条件因素等．由于本 城市之一¨j．福州市区温泉资源丰富，温泉分布区占 文是对同一个城市内、交易时间相近的住宅成交价 地约9km2，市区温泉分布区是福州城区的中心繁华格进行研究，各种宏观层面上的因素对各交易价格 地带，在市区中心地带分布大量温泉的现象在中国 影响一致或接近，因此，本文主要考虑以下三种对 城市中实为罕见旧J．福州有1000多年温泉开发使用住宅交易价格差异产生影响的因素．首先是交易情 的历史，温泉文化是福州历史文化的组成部分，福州 况．交易情况指的是交易过程是否为正常的成交， 市民有悠久的温泉沐浴传统和习惯o．作为一种稀 其成交价格是否受到一些特殊因素的影响，如亲人 缺的住宅附加资源，温泉资源的存在必然对城市住 之间成交，或者交易对象缺乏对市场的了解等．其 宅价值起到提升的作用，但温泉资源对城市住宅价 次是交易时间．不同的交易时间，其对应的房地产 值提升作用的定量分析，目前国内外尚无直接相关 市场状况不同，同一套住宅在不同的时间点，其交 的研究．关注温泉资源对城市住宅价值的贡献度，对 易价格不同．第三是房地产状况．这是影响住宅成 城市温泉住宅交易中的买卖双方客观评估温泉住宅 交价格的最主要因素，主要包括住宅权益状况、区 价值，对买方、卖方、国家之间如何合理分配因温泉 位状况、实物状况．评价住宅权益状况的指标主要 资源形成的住宅价格的“溢价”等均有现实意义．本 有：土地使用期限、城市规划限制、出租情况、物 研究所指的温泉住宅是指配有温泉供水设备，能够 业服务及安防系统等；评价区位状况的因素主要 为住户提供天然温泉供给的住宅；所指的温泉资源 有：区位位置、城市基础配套设施、交通条件、生 对住宅价格贡献实际是住户拥有对天然温泉资源使 活服务设施、教育配套设施、楼层、朝向及位置、 用权的价格，它不包含用水户向供水单位为其提供 周边环境景观等；评价实物状况的指标主要有：小 的水量而交纳的费用(即水费)． 区品牌与档次、小区配套设施、小区环境景观、楼 房所处位置、设施设备、建筑结构、外墙装饰、装 1